SARL de famille ou SCI : quelle forme juridique choisir ?
Si la SARL de famille et la SCI paraissent identiques au premier abord, ces statuts sont pourtant bien distincts ! Comment les distinguer et faire le bon choix pour concrétiser votre projet familial ? Quel régime fiscal correspond le mieux à vos perspectives d’avenir ? Quelle activité annexe seriez-vous tenté de commencer (location de biens meublés, achat-revente, etc.) ? Voici 5 questions à se poser pour faire le bon choix de statut juridique !
1 - Mon activité est-elle commerciale ?
L’un des facteurs les plus déterminants pour faire votre choix de statut juridique concerne la nature de l'activité de votre entreprise.
La SCI : une société civile
La Société Civile Immobilière (SCI) est la forme juridique par excellence pour s’associer autour d’un placement immobilier et lancer une activité en famille. Constitution et gestion d’un patrimoine immobilier en commun sont ses mots d’ordre.
En effet, le but de la SCI est civil et non commercial. Qu’est-ce que cela signifie ? Simplement que son activité principale ne peut en principe pas être la recherche de profit. Elle ne peut donc en théorie pas faire de location meublée (sauf exception avec le régime du loueur en meublé non professionnel). La SCI est limitée à l’immobilier !
L’activité principale exercée par une société est appelée « objet social ». Il existe ainsi différents types de SCI qui répondent à des projets spécifiques selon votre choix d'activité (construction-vente, attribution, etc.).
La SARL de famille : une société commerciale
Au contraire, la nature de l’activité d’une Société à Responsabilité limitée (SARL) de famille est commerciale. Elle est donc créée dans le but de générer du profit : on dit que le but de la SARL est lucratif ! Vous pourrez ainsi développer vos projets comme l’achats-reventes de biens immobiliers ou la location meublée, ce qui n’est pas possible en Société Civile Immobilière (SCI).
Pour aller plus loin : Les avantages et inconvénients de la SARL
Le principe de l’achat revente de bien immobilier est simple : il s’agit d’acheter un bien pour le revendre plus cher par la suite. Le but ? Dégager une plus-value de cet investissement et partager le revenu avec ses associés.
2 - Projet familial ou projet de succession ?
La nature commerciale ou non commerciale de l’activité n’est pas l’unique critère à prendre en compte dans votre choix. Parlons projets !
La SCI : idéale pour la succession
Il est possible de créer une SCI entre membres d’une même famille, comme ses parents, ses grands-parents ou ses frères et sœurs. Cette option est largement plébiscitée pour la succession, la donation et la transmission du patrimoine immobilier.
En effet, en échange de leur participation au capital social, les associés détiennent des « parts sociales » de la SCI familiale, tandis que la société est officiellement propriétaire du bien immobilier. Ce que cela permet ? L’héritage est divisé en parts sociales, que les associés peuvent transmettre selon des modalités qu’ils définissent à l’avance ! De plus, créer une SCI permet de limiter (voire de s’affranchir) du paiement de droits de notaires et de frais de succession !
Pour en savoir plus : Les 4 clés pour optimiser sa succession en SCI
Vous pouvez aussi monter une SCI dans le cas d’un investissement locatif pour investir dans l’immobilier à plusieurs (que vous soyez de la même famille ou non). L’investissement locatif est un bon moyen de monter un projet solide avec vos associés en partageant les frais et la gestion de la société et du logement et le revenu.
La SARL de famille : pour toutes les activités
Contrairement à la SCI, l’activité de la SARL de famille n’est pas exclusivement dédiée à l’immobilier. Vous pouvez, en effet, exercer une activité commerciale (ex : un restaurant), artisanale (ex : une menuiserie), industrielle (ex : production de textile) ou même agricole (ex : élevage d’animaux domestiques). Autrement dit, la SARL de famille conviendra à un large panel de projets.
Seules les activités libérales ne peuvent pas être exercées dans une SARL de famille.
3 - Quelle protection pour mon patrimoine personnel ?
La SCI et la SARL de famille distinguent également deux protections du patrimoine tout à fait différentes.
La SCI : une responsabilité indéfinie
La responsabilité des associés est appelée « indéfinie », c’est-à-dire qu’ils devront contribuer aux pertes financières sur leurs propres deniers si jamais la société rencontre des difficultés. Un risque pour son patrimoine à considérer avant de faire un investissement en SCI !
La SARL de famille : une responsabilité limitée
À l’inverse de la SCI, la responsabilité des associés d’une SARL de famille est dite « limitée ». Cela signifie que leur patrimoine personnel est en principe protégé en cas de dettes de l’entreprise. En effet, seuls les montants investis (les apports) dans le capital social pourront être saisis !
4 - Quels seront mes impôts ?
Pour comparer ces deux formes juridiques de société, il faut également s’intéresser à la fiscalité de chaque statut. Vous pouvez être soumis soit à l’impôt sur le revenu (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS). Votre imposition dépendra du régime fiscal dédié à votre statut.
La SCI : l’Impôt sur le Revenu (IR)
Au niveau de l’imposition sur les bénéfices, les associés de l’entreprise sont soumis au régime fiscal de l’Impôt sur le Revenu (IR). Ils déclarent ainsi le montant dont ils sont redevables selon leur quote-part sur le résultat. Où ça ? Dans leur déclaration des revenus n° 2042, dans la partie relative aux revenus fonciers.
La SARL de famille : une option possible pour l’IR
La SARL « classique » est en principe soumise au régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS). La SARL familiale étant en réalité une « option fiscale » de la SARL et non une forme juridique à part entière, les associés peuvent opter pour le régime de l’Impôt sur le Revenu (IR) sans limitation de durée. Dans les SARL classiques, cette option est limitée à 5 ans.
Enfin, il est possible pour le propriétaire de déduire les charges liées à la location des biens (frais de gestion comme le ménage, des travaux, ou encore le taux d’intérêt d’emprunt) de ses recettes.
Pour plus d’informations : Régime fiscal, comment choisir entre l’IS et IR ?
Ni les SCI, ni les SARL (avec au moins deux associés) ne peuvent opter pour le régime micro-social simplifié. Cet avantage est en effet réservé aux micro-entreprises et aux EURL (SARL à associé unique) dont le dirigeant personne physique est l’associé unique.
5 – Vais-je faire de la location de biens meublés non professionnels ?
Vous êtes un particulier et souhaitez faire de la location meublée ? Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) vous permet alors :
D’être exonéré de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)
De déduire vos charges du loyer perçu (le résultat fiscal), notamment les intérêts, les frais d’établissement ou encore les frais d’entretien du bien immobilier. .
SARL : compatible avec le statut de LMNP
En SARL familiale, il est possible d’obtenir le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) tout en profitant du barème progressif de l’Impôt sur le Revenu (IR).
Les avantages ? Vous pouvez :
Déduire vos charges courantes du loyer perçu (le résultat fiscal imposable), notamment les intérêts, les frais d’établissement ou encore les frais d’entretien du bien.
Bénéficier d’un amortissement immobilier pour réduire le montant de l’IR
Pour avoir droit à ce statut, votre entreprise doit remplir ces deux conditions :
Le total des revenus annuels liés à la location du bien meublé doit être inférieur à 23 000 euros par an.
Les recettes ne peuvent pas excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’imposition à l'IR dans les catégories des traitements et salaires.
SCI : un cumul impossible
Vous le savez maintenant : une SCI n’est par définition pas censée générer de profit puisque sa finalité est civile. Le statut LMNP n’est donc en théorie pas compatible avec la SCI !
Mais comme souvent, il existe une exception qui confirme la règle. Il est en effet possible de faire de la location meublée en SCI avec le statut LMNP, tant qu’il ne s'agit pas l’activité principale de la société. Le montant des revenus annuels générés par les activités commerciales de la SCI (location meublée) doit être inférieur à 10 % de ses revenus totaux (hors taxes).
De plus, au-delà de ce plafond de 10 %, l’entreprise sera soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) au taux fixe de 25 % (ou taux réduit de 15 %) si elle veut continuer à faire de la location meublée.
Sous conditions, une SARL qui met un bien immobilier en location peut bénéficier du régime fiscal « microfoncier ». Celui-ci est particulièrement simplifié et avantageux (abattement de 50 % ou 71 % sur vos revenus fonciers).
Tableau récapitulatif
On récapitule tout sous forme de tableau, pour vous aider à faire votre choix en un coup d’œil !
| SCI | SARL de famille |
Associés | 2 minimum, pas de maximum | 2 à 100 |
Responsabilité des associés | Indéfinie | Limitée aux apports |
Statuts | Obligatoires | Obligatoires |
Finalité | Civile | Commerciale |
Activités | Immobilière | Commerciale, artisanale, industrielle ou agricole |
Statut LMNP | Non | Sous conditions |
Impôts | IR | IS avec option pour l’IR |
Qu'en est-il des similarités ? Ces deux formes juridiques permettent de lancer une activité entre membres d’une même famille définis comme des associés détenant des parts sociales de l’entreprise. Il vous faudra rédiger des statuts reprenant toutes les règles de fonctionnement de votre société, notamment le montant du capital social (1 € au moins mais un capital social plus élevé facilite le développement de votre société) et la nomination d’un dirigeant.
Les coûts de création d’une SCI sont légèrement plus élevées que ceux d’une SARL. À titre d’exemple, la publication d’une annonce légale en France métropolitaine vous revient à 185 euros pour une SCI et à 144 euros pour une SARL.
Vous savez maintenant que votre projet professionnel familial peut trouver chaussure à son pied. Chaque statut détient ses propres avantages et inconvénients. Comparez les options qui s’offrent à vous en termes de fiscalité, d’imposition, de gestion, de location de biens, et surtout en fonction de la nature de vos projets.
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