Marchand de biens : quel statut choisir ?
L’activité de marchand de biens vous fait de l’œil ? Vous avez l’opportunité de vous lancer dans le business d’achat-revente ? Cette activité consiste le plus souvent à acheter des biens immobiliers ou de fonds de commerce dans le but de les revendre en réalisant du profit (après avoir réalisé des travaux par exemple). On vous explique comment et sous quel statut vous lancer pour concrétiser votre projet professionnel et de quel taux de TVA vous allez être redevable. Lumières sur cette profession !
Statut de marchand de biens : de quoi s’agit-il ?
Une activité d’achat-revente
Le statut de marchand de biens s’applique à toute personne morale (telle qu’une société) et physique (un individu) exerçant un métier ou réalisant des opérations relatives à l’achat-revente.
Les prestations suivantes sont couvertes par le statut de marchand de biens :
Les activités d’achat-revente de biens immobiliers (immeubles, appartements rénovés, maisons, etc.).
L'achat-revente de fonds de commerce qui peuvent comprendre une enseigne, un nom commercial, un droit au bail ou encore des marchandises
L'achat-revente de parts de SCI (Société Civile Immobilière)
Sachez que le marchand de biens est considéré comme un métier commerçant. Il relève donc d’une activité commerciale régie par le droit : par le Code de commerce.
L’intention spéculative
Afin de correspondre au statut qu’implique l’activité de marchand de biens, il faut que votre projet réponde à une intention spéculative. Mais quésaco ? Votre activité a ainsi pour but d’acheter un bien afin de le revendre pour en retirer un profit, sur le court terme. Vous pouvez, pour cela, réaliser des travaux/opérations de rénovation dans le bien pour ensuite le mettre en vente à un prix plus élevé.
Pour exercer le métier de marchand de biens, il faut également qu’il s’agisse d’une activité habituelle et non exceptionnelle.
Vous achetez un appartement au prix de 20 000 € et vous le revendez au prix de 25 000 € 3 mois plus tard. Vous avez alors effectué un profit de 5 000 €, c’est-à-dire que vous avez encaissé 5 000 € au bout de 3 mois seulement sur cette achat-revente. On peut alors parler d’intention spéculative.
L’achat-revente de biens immobiliers, de fonds de commerce ou bien de parts de SCI font partie intégrante de votre activité ? Reste à choisir la forme juridique qui correspond le mieux à votre projet professionnel de marchand de biens. Simplitoo vous détaille les avantages et inconvénients admis par chacun de ces statuts. Si vous souhaitez aller plus loin, nos experts répondent à toutes vos questions par téléphone et/ou par email !
TVA : le taux avantageux appliqué à l’activité de marchand de biens
Le taux de TVA du marchand de biens s'applique uniquement sur la marge faite par la revente du bien immobilier, du fonds de commerce ou d’une part de SCI. La TVA applicable sur cette marge est de 20 % selon le Code général des impôts.
Vous achetez une maison à Bordeaux, dans le quartier chic des Chartrons, au prix de 2,5 millions d’euros. Vous revendez cette maison à un particulier parisien au prix de 2,8 millions d’euros. La marge effectuée par l’achat-revente de cette maison est donc au prix de 300 000 euros. La TVA s’appliquera uniquement sur ces 300 000 euros. Vous paierez donc 20 % de TVA de ces 300 000, soit 60 000 euros de TVA.
Quel statut choisir pour une activité de marchand de biens ?
L’entreprise pluripersonnelle : SAS / SARL
Pour la création de votre entreprise de marchand de biens, vous avez l'opportunité de vous associer avec d’autres personnes. Pour se lancer en groupe, il est possible de créer une SAS (Société par Actions Simplifiée) ou une SARL (Société à Responsabilité Limitée).
Avantages
Ces deux formes juridiques vous permettent de créer votre entreprise de marchand de biens sans capital social (1 euro minimum) tout en protégeant votre patrimoine personnel. Votre responsabilité est en effet limitée à vos apports en cas de dettes de la société.
Caractéristiques
Afin de comprendre plus en détail les différences, avantages et inconvénients entre ces deux formes juridiques, voici un tableau récapitulatif de leurs principales caractéristiques !
| SAS | SARL |
Dirigeant | Un président | Un ou plusieurs gérant(s) |
Statuts | Rédaction libre des statuts (règles de fonctionnement) | Fonctionnement très encadré avec mentions obligatoires (dénomination sociale, siège social, montant du capital social, objet social de la société, etc.) |
Capital social | Minimum 1 € | |
Régime social | Assimilé salarié : sa couverture sociale est similaire celle d’un salarié (sauf pour l’assurance chômage) | Travailleur non salarié (TNS) |
Imposition | Impôt sur les Sociétés (IS) avec option pour l’Impôt sur le Revenu (IR) | Impôt sur le revenu (IR) avec option pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) |
Si vous souhaitez aller plus loin et découvrir les spécificités liées au statut de la SAS et celui de la SARL, retrouvez notre article comparatif sur le sujet
L’entreprise unipersonnelle : SASU / EURL
Pour vous lancer en tant qu’associé unique de société de marchand de biens, vous avez le choix entre la SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) et l’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée). Elles sont considérées comme les formes unipersonnelles de la SAS et de la SARL.
Avantages
Les avantages de la SASU et l’EURL sont similaires à des entreprises pluripersonnelles (à plusieurs associés). En effet, vous bénéficiez également d’un patrimoine personnel protégé. De plus, vous avez la possibilité de vous associer et de basculer vers une SAS et une SARL pour la suite de votre entreprise de marchand de biens.
Bon à savoir
Pour une EURL dont l’associé unique est une personne physique, il est possible d’effectuer l’opération de basculer vers le régime fiscal de la micro-entreprise (sous conditions). Vous profitez alors d’une comptabilité et d’une gestion particulièrement simplifiée.
Caractéristiques
Les SASU et EURL possèdent les caractéristiques suivantes, et comprennent donc des inconvénients différents.
| EURL | SASU |
Dirigeant | Un gérant | Un président |
Statuts | Fonctionnement encadré avec mentions obligatoires | Rédaction libre des statuts |
Capital social | 1 € | |
Régime social | Travailleur non salarié (TNS) | Assimilé salarié |
Imposition | - Impôt sur le revenu (IR) avec option pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) ET Possibilité de bénéficier du régime fiscal de la micro-entreprise (si gérée par une personne physique) | Impôt sur les sociétés (IS) avec option pour l’Impôt sur le Revenu (IR) |
Pour en savoir plus sur ces formes juridiques de société, vous pouvez consulter notre article comparatif sur la SASU et l’EURL.
L’entreprise individuelle
Il est possible de créer sa société de marchand de biens à plusieurs, mais aussi tout seul, vous l’avez vu avec la SASU et l’EURL. Pour être seul aux commandes en tant qu’entrepreneur, vous pouvez également porter votre intérêt sur l’entreprise individuelle.
Avantages
Choisir la forme juridique d’entreprise d’individuelle pour créer sa société induit les avantages suivants :
Pas d’obligation d’ouvrir un compte bancaire professionnel
Pas d’apports financiers à faire pour constituer le capital social (un euro suffit)
Pas de nécessité de rédiger les statuts (c’est-à-dire les règles sociales, juridiques et fiscales de votre entreprise de marchand de biens)
Tout comme l’EURL, il est possible de basculer sur le régime de la micro-entreprise (aussi appelée l’auto-entreprise)
Inconvénients
Comme toute forme juridique, l’entreprise individuelle induit également des inconvénients. Parmi eux, vous pouvez notamment retrouver :
L’évolution de l’entreprise est limitée car pour s'associer, il faut créer une nouvelle société. En EURL ou en SASU, le passage en SARL ou SAS est grandement facilité car il s’agit d’adapter les statuts de la société sans procéder à de nouvelles formalités de création.
Il n’est pas possible de bénéficier de la protection sociale étendue des assimilés salariés.
Depuis le 15 mai 2022, le patrimoine personnel des entrepreneurs individuels est protégé. Leur responsabilité s’arrête désormais aux biens utiles à l’activité professionnelle.
L’auto-entreprise
Sachez qu’il est possible de lancer son entreprise de marchand de biens sous le régime d’auto-entrepreneur. Cependant, le seuil de chiffre d’affaires entreprise à ne pas dépasser pour une activité commerciale en auto-entreprise est alors de 176 200 €. Pour une activité d’entrepreneur liée à l’achat-revente de biens immobiliers, ce régime n’est pas approprié.
Créer une SCI : la fausse bonne idée
La Société Civile Immobilière (SCI) semble être le choix idéal pour lancer son activité de marchand de biens car elle est souvent uniquement assimilée à l’immobilier. Or, par définition, la SCI est une forme de société non commerciale. Par conséquent, elle ne peut pas effectuer d’opération à but lucratif. Elle permet de gérer des biens immobiliers et non leur vente, ainsi que de faciliter les opérations de transmission d’un bien immobilier au sein d’une famille notamment.
Or, comme vous l’avez compris, la profession de marchand de biens est une activité commerciale, puisqu’il y a vente de biens dans le but de réaliser du profit. Il y a donc incompatibilité !
Contrairement aux idées reçues, Simplitoo ne privilégie donc pas ce statut juridique pour lancer votre activité de marchand de biens.
Quels frais de notaire pour une activité de marchand de biens ?
Simplitoo, vous conseille, en revanche, de prendre connaissance des conditions allouées aux frais de notaires liées à votre activité de marchands de biens. En effet, vos nombreux achats-reventes d’immobilier vont impliquer la présence de notaires.
Comme pour toute activité, il est important de s’intéresser aux coûts annexes impliqués par le métier exercé. Pour une entreprise de marchand de biens, cela concerne aussi les taux appliqués à la prestation de notaires. Sachez qu’ils sont fixes et dépendent du type de logement que vous mettez en vente :
Pour la vente d’immobilier neuf, les taux d’un notaire s’élèvent de 2 % à 3 %
Pour la vente d’immobilier ancien, les taux d’un notaire s’élèvent de 7 % à 8 %
Vous avez désormais un bel aperçu des différentes formes juridiques possibles pour la création de votre société de marchand de biens. Si votre choix s’est arrêté sur l’une d’entre elles, Simplitoo se met à votre disposition pour vous aider dans les démarches de constitution de votre entreprise.
Une immatriculation 100 % en ligne, la rédaction de vos statuts personnalisés, le dépôt de votre dossier au greffe, ou encore l’inscription au registre des bénéficiaires effectifs sont des services proposés par nos experts. L’accompagnement dans la création de votre entreprise est notre spécialité : faites-nous confiance avec votre projet professionnel !