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Dépôt de garantie dans le bail commercial : comment ça fonctionne ?

26-02-2021
4 minutes

Vous avez trouvé un local pour votre entreprise et êtes sur le point de signer un bail commercial ? Il est fort probable que le propriétaire des lieux vous demande de lui verser un dépôt de garantie. De quoi s’agit-il ? Quel en sera le montant et les modalités de restitution ? Cette somme est-elle soumise à imposition pour vous ou le bailleur ? Découvrez ici tout ce qu’il faut savoir sur le dépôt de garantie.

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ? 

Si vous avez déjà loué un logement pour y habiter, vous avez certainement dû verser l’équivalent d’1 ou 2 mois de loyer au moment de la signature de votre bail. C’est ce qu’on appelle un dépôt de garantie. Cette somme vous a ensuite été intégralement remboursée une fois que vous avez définitivement quitté les lieux, sauf si le bailleur a constaté des manquements de votre part (dégradations dans le logement ou loyers impayés par exemple). 

Le dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial fonctionne sur le même principe. 

Comme pour une location d’habitation, il a en effet pour objectif de garantir la bonne exécution du contrat de bail. C’est une sorte de réserve financière que le bailleur pourra utiliser si le locataire (qu’on appelle également « preneur ») ne paie pas ses loyers ou qu’il dégrade le local qu’il occupe pour son activité professionnelle. 

Bon à savoir

La « bonne exécution du bail » est une formule juridique qui peut vous paraître obscure. Il s’agit tout simplement du respect des obligations par le locataire et le bailleur, telles qu’elles sont mentionnées dans la loi et dans le contrat de bail. 

 

La loi n’impose pas le dépôt de garantie. Il est donc facultatif. Toutefois, la grande majorité des propriétaires préfèrent se couvrir en exigeant ce versement. 

Ce dépôt n’est pas une rémunération pour le bailleur mais un simple gage. Il conserve cette somme durant toute l’exécution du bail et devra la restituer à la fin du contrat. À noter qu’il est libre de l’encaisser ou pas. 

Enfin, ne confondez pas caution et dépôt de garantie. La caution (ou acte de cautionnement) n’est pas une somme d’argent mais un contrat par lequel une personne (caution solidaire) ou une banque (caution bancaire) se porte garante pour le locataire. Elle s’engage ainsi à payer le montant du loyer du bail commercial à la place du locataire si celui-ci est dans l’impossibilité de le payer lui-même. Elle est cumulable avec le dépôt de garantie et vise elle aussi à rassurer le bailleur. 

Le versement du dépôt de garantie  

Montant

Les articles L145-1 et suivants du Code de commerce précisent que le locataire et le bailleur définissent ensemble et librement le montant du dépôt de garantie.  

Son montant correspond généralement à : 

  • 1 trimestre de loyer si vous payez en début de mois, le loyer du mois à venir (terme à échoir) 

  • 2 trimestres de loyer si vous payez en fin de mois, le loyer du mois précédent (terme échu) 

Pour bien comprendre, prenons le cas d’Annabelle. Elle s’apprête à conclure un contrat de bail commercial pour un local dont elle est propriétaire. Elle a décidé de le louer 3 000 € par mois à Marin. Elle lui demande de régler son loyer chaque début de mois pour le mois à venir. Annabelle et Marin conviennent ensemble que le dépôt de garantie correspondra à un trimestre de loyer du bail commercial, soit 9 000 €. Ainsi, Marin devra verser 9 000 € à Annabelle au titre du dépôt de garantie.   

Information importante

Puisque la loi n’impose pas le montant de ce dépôt de garantie, nous vous invitons à vérifier que votre contrat de bail comporte bien une clause mentionnant la somme qui vous a été demandée. 

 

Règlement 

Les modalités de règlement du dépôt de garantie ne sont pas imposées par la loi. Le bailleur et le preneur définissent donc librement 

  • La date de règlement : au moment de la signature du contrat, le jour de l’entrée dans les lieux, en plusieurs fois, etc. 

  • La nature du versement : virement, chèque encaissé ou non. 

Là aussi, assurez-vous que tout cela est bien mentionné dans le contrat de bail commercial qui aura ici une valeur légale. 

Révision du dépôt de garantie 

Le propriétaire est également libre de réviser le montant du dépôt de garantie en cours de bail ou lors de son renouvellement. 

Rappelons en effet que le bailleur peut réviser le montant du loyer tous les 3 ans dans le cadre de la révision triennale. Il peut alors demander une augmentation du dépôt de garantie au locataire afin de l’aligner sur le nouveau montant du bail commercial. 

Là aussi, le contrat devra prévoir une clause de révision qui précisera qu’en cas de variation de loyer, la somme versée à titre de dépôt de garantie devra être augmentée dans la même proportion. 

Sans cette clause, le montant du dépôt ne pourra pas être réévalué en cours de bail, mais uniquement lors de son renouvellement. 

La restitution du dépôt de garantie  

Délai 

La loi ne précise pas de délai maximum pour la restitution du dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial, mais évoque toutefois un délai « raisonnable ».  

En pratique, si vous avez rempli toutes vos obligations contractuelles, le bailleur vous restituera cette somme 1 à 2 mois après votre départ. 

En revanche, en cas de dégradations, le propriétaire peut prolonger ce délai, en général d’1 mois. 

Dans tous les cas, vous devrez avoir libéré les lieux et remis les clés au bailleur ou son représentant pour pouvoir récupérer ce dépôt. 

Pour éviter tout litige, nous vous invitons à : 

  • préciser le délai de restitution dans le contrat de bail 

  • être présent lors des états des lieux d’entrée et de sortie

     

Modalités 

Ici encore, les modalités de remboursement sont libres. Il peut donc s’agir d’un chèque ou d’un virement. 

Cette remise peut être faite en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Notez également qu’en cas de vente du local commercial, c’est le bailleur initial qui devra rembourser le dépôt de garantie au locataire sortant, et non pas le nouveau propriétaire.

Information importante

 Le propriétaire n’a pas le droit d’utiliser le dépôt de garantie pour payer les derniers mois de loyer. Le locataire doit donc payer chaque mois de loyer indépendamment de ce dépôt. 

Retenues sur le dépôt de garantie 

Si le locataire n’a pas correctement exécuté ses obligations contractuelles et que cela a contraint le propriétaire à engager des dépenses, ce dernier pourra déduire les sommes correspondantes du dépôt de garantie. 

Le propriétaire pourra utiliser partiellement ou totalement le montant du dépôt de garantie à condition de justifier le montant de chaque somme prélevée (factures, devis…).  Il ne pourra donc pas déduire une somme forfaitaire. 

Pour se protéger, le bailleur peut rédiger une clause de garantie et y préciser que le dépôt couvre par exemple : 

  • les réparations suite à des dégradations dans le local commercial 

  • les loyers et / ou les charges impayés 

  • la remise en état des lieux, si le locataire ne rend pas le local tel qu’il l’a reçu (menues réparations et entretien courant, à distinguer des dégradations précédemment citées) 

  • les impôts dont le bailleur est tenu solidairement avec le locataire à l'égard du Trésor public (taxe ou redevance des ordures ménagères par exemple) 

 

L’imposition sur le dépôt de garantie 

Des sommes en principe non imposables 

Comme vu précédemment, le dépôt de garantie ne constitue pas une recette pour le bailleur. En principe, cette somme n’est donc pas taxée au moment de son encaissement et le bailleur la restitue au locataire sans qu’aucune taxe ne soit prélevée non plus. On dit qu’il s’agit d’un « dépôt exonéré ». 

Il existe toutefois deux exceptions :  

  • Le bailleur conserve une partie ou l’intégralité du dépôt parce que le locataire preneur n’a pas payé tous les loyers dus. 

  • Ou le bailleur conserve une partie pour faire réaliser des travaux que le locataire aurait dû réaliser.  

Dans ces deux situations, le dépôt de garantie constitue une recette que le bailleur devra mentionner dans sa déclaration d’impôt sur le revenu.

 

Des intérêts sous conditions 

Lorsque le montant du dépôt de garantie équivaut à plus de deux échéances (également appelées « termes ») de loyer, le bailleur devra verser au locataire les intérêts perçus, au taux pratiqué par la Banque de France (2,25 % en 2021).  

Reprenons l’exemple de Marin qui a versé un trimestre de loyer (soit 9 000 €) à Annabelle au titre du dépôt de garantie. 

Cas n° 1 : le contrat de bail prévoit que Marin paie son loyer chaque mois. Chaque échéance s’élève donc à 3 000 €. Or Marin a versé 3 termes de loyer pour la garantie. Au moment de sa restitution, Annabelle devra donc rembourser 9 075 € à Marin : 6 000 € (2 mois de loyer) + 3 000 € augmenté de 2,25 % au titre des intérêts (soit 3 075 €).  

Cas n° 2 : le contrat de bail prévoit que Marin paie son loyer par période trimestrielle. Chaque échéance s'élève ainsi à 9 000 €. Son dépôt de garantie est donc égal à 1 échéance. Annabelle devra lui restituer 9 000 € et n’aura pas d’intérêts à payer. 

Attention, la restitution du dépôt de garantie avec intérêts (cas n° 1) a des conséquences fiscales : 

  • Le bailleur pourra déduire de ses revenus imposables le montant des intérêts mis à sa charge et ce, quel que soit son régime d’imposition. De cette façon, les intérêts ne seront pas taxés.  

  • Les intérêts perçus par le locataire constituent des produits financiers qu'il doit inclure dans les résultats de l’exercice en cours. Les intérêts qu’il aura perçus à l’issue du contrat seront donc taxés. 

Dépôt de garantie et TVA 

Le dépôt de garantie n'est pas assujetti à la TVA. Le bailleur ne peut pas appliquer de TVA et donc la réclamer au locataire. De la même façon, le locataire ne peut pas en demander le remboursement auprès des impôts. 

Une seule exception : si le bailleur conserve tout ou partie du dépôt de garantie à la fin du contrat de bail, celui-ci sera alors soumis au régime de la TVA. 

 

Vous disposez désormais de toutes les informations pour effectuer votre dépôt de garantie. Besoin d’un coup de pouce supplémentaire pour mener à bien votre projet ? N’hésitez pas à nous contacter. Nous serons ravis de vous accompagner dans vos formalités !   

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