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Qu’est-ce qu’une SCI ?

Vous voulez acquérir ou gérer un bien immobilier à plusieurs ? Vous cherchez une solution pour le transmettre avec le moins de taxes possible ? Alors, la Société Civile Immobilière (SCI) est faite pour vous !

La SCI vous offre un cadre souple pour mettre en commun et transmettre votre patrimoine immobilier. Vous personnalisez en effet ses règles de fonctionnement au sein d’un document nommé « les statuts ».

Elle est donc avant tout un instrument de gestion à votre disposition. À la différence d’une société commerciale, vous n’achetez pas un bien dans l’intention de le revendre, mais d’en organiser la gestion. Sa finalité est donc civile.

Vous vous en doutez peut-être : il faut être au minimum deux pour fonder une SCI. C’est d’ailleurs une condition fondamentale, puisqu’elle est basée sur la collectivité.

En fait, créer une SCI revient à donner naissance à une personne à part entière (dite « morale »). C’est elle qui détient et protège votre bien immobilier. Vous, vous possédez ce que l’on appelle des « parts sociales ». Elles vous sont accordées en échange de votre participation au capital social de la SCI. D’ailleurs, un simple apport de 1 € suffit !

Le montant de cette « mise de départ » n’a en effet pas de rapport avec la valeur du bien. En revanche, le pourcentage des parts détenues correspond au pourcentage de propriété du bien.

Comme on l’a évoqué plus tôt, la SCI est l'outil par excellence pour optimiser votre succession. Le principe est simple : au lieu de transmettre le bien en une fois, vous transmettez petit à petit vos parts sociales de votre vivant, en profitant des plafonds de donation sans frais autorisés. Ainsi, vos successeurs et vous-mêmes ne payez pas ni droits de donation ni droits de succession (sous conditions) !

Maintenant, place aux détails pratiques. La gestion courante d’une SCI (comme la tenue de la comptabilité) est déléguée à un ou plusieurs gérants. Pour les décisions plus conséquentes telles que la vente d’un bien, pas question d’agir seul : l’accord de tous les associés est nécessaire.

Enfin, vous choisissez la manière dont vos impôts sont prélevés. La SCI est par défaut soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR), mais vous pouvez tout à fait opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Vous avez décidé de franchir le cap ? Simplitoo vous accompagne de A à Z dans la création de votre SCI. Nos experts sont à votre écoute pour vous proposer des solutions sur mesure. N’hésitez plus et contactez-nous dès aujourd’hui !

Les avantages d’une SCI.

La SCI organise facilement les opérations relatives à un investissement ou une transmission d´un patrimoine immobilier.

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Un outil de cession du patrimoine immobilier

Simplifiez une description grâce aux parts sociales.

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Un cadre juridique souple

Organisation flexible des relations entre associés.

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Le choix du mode
d´imposition

Choisissez l´impôt sur le revenu ou optez pour l´impôt sur les sociétés.

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Un dépôt de capital simplifié

Le dépôt de capital social peut-être réalisé une fois la société immatriculée.

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La gestion d'un patrimoine familial

Transmettez un bien immobilier à vos enfants par l´attribution de parts sociales.

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L'investissement dans un bien immobilier

L´achat et la gestion commune
d´un bien entre associés sont facilités.

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Une protection du patrimoine personnel

La SCI dispose d'un patrimoine distinct de celui des associés.

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La cession des parts sociales

Cette opération est fortement encadrée et soumise à l´accord de tous les associés.

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Quels sont les frais administratifs ?

Toute nouvelle société doit être immatriculée au RCS et sa création faire doit l'objet d'une publication dans un journal d'annonces légales. Ces formalités administratives permettent d'obtenir le Kbis et le numéro SIREN de votre société. Simplifiez vos démarches : confiez-les nous !

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Questions fréquentes.

Nous les avons réunies ici pour vous.

Que signifie SCI ?
SCI signifie « Société Civile Immobilière »
À qui s’adresse-t-elle ?
La SCI convient aux groupes (minimum 2 personnes) qui veulent constituer, gérer ou transmettre un patrimoine en commun. Elle est donc particulièrement adaptée aux contextes familiaux.

La finalité de la SCI est civile. Cela signifie que vous ne pouvez pas l’exploiter dans un but commercial, c’est-à-dire acheter un bien immobilier dans le but de le revendre.
Quels sont ses avantages ?
La SCI vous permet de faciliter l’achat et la gestion commune d’un bien immobilier. Elle vous offre un cadre juridique souple tout en protégeant vos biens immobiliers. Vous pouvez personnaliser son organisation comme bon vous semble au sein des statuts. Pour rédiger des statuts complets et pérennes, l’aide d’un professionnel du droit est souvent indispensable : Simplitoo vous accompagne pas à pas dans la création de votre SCI.

Elle est par ailleurs un outil formidable pour optimiser votre succession. La SCI vous permet de leur léguer progressivement vos parts sociales sans frais de donation ou de succession. Vous pouvez ainsi organiser votre héritage de manière plus souple et sans payer de lourds frais (sous conditions).

Enfin, vous pouvez choisir votre mode d’imposition entre l’Impôt sur les Sociétés (IS) et l’Impôt sur le Revenu (IR).

Les 5 avantages de la SCI

Quels sont ses inconvénients ?
Créer et administrer une entreprise nécessite du temps et de l’argent. Vous devez d’abord régler des frais de constitution, ouvrir un compte bancaire professionnel, puis vous occuper de sa gestion quotidienne (dont la comptabilité, avec ou sans expert-comptable).

Ensuite, la SCI est une société civile (et non commerciale !). Vous ne pouvez pas exercer d’activités commerciales telles que l’achat-revente ou la location de biens meublés (celle-ci est cependant autorisée si vous optez pour l’IS).
Quelle est la différence entre une SCI et le régime de l’indivision ?
Le régime de l’indivision est le mode par défaut quand on acquiert ou hérite d’un bien à plusieurs. Vous le connaissez déjà sûrement : plusieurs personnes sont simplement propriétaires d’un bien immobilier. Il obéit cependant à des règles strictes : toutes les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité ! Certaines situations, comme pour le choix de vendre, louer ou conserver un héritage, peuvent s’en retrouver bloquées et provoquer une vente forcée en cas de désaccord.

À l’inverse, la SCI détient votre bien comme une personne à part entière. Vous êtes donc qualifié d’associé et non pas de propriétaire. Vous y bénéficiez d’une grande souplesse : vous établissez vos propres de règles de fonctionnement ! La SCI est donc un outil privilégié pour une gestion efficace et sécurisée sur le long terme. Créez-la dès aujourd’hui !
Quelle succession en indivision ?
Sans avoir créé de SCI, vous êtes en principe sous le régime de l’indivision. La valeur totale de votre bien est dès lors divisée par le nombre de co-propriétaires (dits « indivisaires »). Par exemple, si un appartement est légué à 3 enfants, chacun en recevra une part de la même valeur (donc 1/3). De plus, si 2 enfants veulent le revendre et que le dernier souhaite le conserver, la situation est bloquée ! L’accord de tous est obligatoire pour prendre des décisions relatives au bien. Si l'un des enfants décide de quitter le régime de l’indivision, il provoquera la vente forcée du bien.

En indivision, les droits de succession peuvent s’élever jusqu’à 60 % de la valeur du bien ! Par exemple, si vous transmettez un bien à 200 000 €, vous devrez potentiellement payer jusqu’à 120 000 € de droits de succession.
Quelle succession en SCI ?
Créer une SCI vous permet d’organiser votre héritage de manière flexible et d’éviter les droits de succession ! Pourquoi plus souple ? Car vous transmettez des parts sociales comme il vous plaît. Par exemple, vos 3 successeurs peuvent respectivement recevoir 20 %, 30 % et 50 % des parts qui constituent le capital social de votre SCI. Ensuite, ils en font ce qu’ils souhaitent (se les transmettre entre eux, voire les revendre à une autre personne) !

Vous avez donc la possibilité de transmettre toutes vos parts de votre vivant. Dans ce cas, vous pouvez néanmoins faire en sorte de conserver la jouissance du bien, c’est-à-dire continuer d’habiter les lieux, même si vous n’en êtes techniquement plus le propriétaire. Les conditions de transmission des parts peuvent être prévues dans les statuts.

Pour profiter des avantages fiscaux de la SCI et ainsi optimiser votre succession, il vous faudra néanmoins diviser vos legs par « tranches ». La loi encadre ces donations : tous les 15 ans, chacun de vos enfants peut recevoir des parts à hauteur de 100 000 €. Si vous dépassez ce montant ou ne respectez pas la temporalité, vous devrez alors payer des droits supplémentaires.

En clair, vous prévoyez votre héritage de votre vivant et, au moment de la succession, le bien immobilier appartiendra déjà à vos légataires !
De quel capital ai-je besoin pour me lancer ?
Vous pouvez créer une SCI avec au minimum 1 € en poche. Les associés définissent librement le montant du capital social, c’est-à-dire de la mise de départ de la SCI. Ces ressources peuvent par exemple servir en cas de rénovation de votre bien. D'ailleurs, vous prévoyez au préalable dans les statuts si ce capital peut être fixe ou variable. Pour en savoir plus, rendez-vous sur notre article qui traite de la SCI à capital variable.
Comment fonctionne-t-elle ?
Toutes les règles de fonctionnement sont rassemblées dans un document fondamental, appelé les statuts. Contrairement à la plupart des sociétés commerciales, la SCI vous offre une grande liberté pour établir vos règles (modalités de prises de décisions, étendue des pouvoirs du gérant, etc.). Vous pouvez donc personnaliser son fonctionnement pour l’adapter à vos besoins.
Quelles conditions dois-je respecter pour créer une SCI ?
Tout le monde peut créer une SCI, quel que soit sa nationalité ou son âge : même les mineurs ! Cette particularité rend la SCI idéale pour léguer un bien à ses enfants ou petits-enfants dès leur plus jeune âge.

Vous devez cependant être au minimum à deux, puisque la finalité de la SCI est la gestion collective d’un bien immobilier. De plus, il vous faut au moins 1 € pour constituer son capital social.

Vous répondez à tous les critères ? Les experts de Simplitoo sont à votre disposition pour répondre à vos questions et, si vous le désirez, entamer la suite des formalités de création.
Comment créer une SCI ?
Les démarches de création sont similaires à celles de n’importe quelle autre société. Si vous le souhaitez, Simplitoo réalise à votre place toutes formalités de création.

La première étape est la rédaction des statuts. Nous procédons ensuite à l’immatriculation de votre SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS). La dernière étape est de publier une annonce légale afin de déclarer publiquement la création de votre SCI. Elle se réalise dans un journal habilité, tel que Les Échos ou Le Parisien par exemple. Une fois ces étapes effectuées, vous recevez la preuve de l’existence de votre SCI : c’est l’extrait K-bis.
Combien d’associés peut-il avoir ?
Il faut réunir au minimum 2 personnes pour créer une SCI. Celles-ci sont qualifiées d’associés, c’est-à-dire qu’elles ont effectué un apport au capital social. Cet apport peut être monétaire ou en nature (c’est-à-dire un bien). En contrepartie, l’associé reçoit des parts sociales de manière proportionnelle à son apport.

Le pourcentage des parts détenues correspond au pourcentage de propriété du bien. Si vous détenez 30 % du capital social et donc de la SCI, vous détenez par extension 30 % du bien.
Puis-je créer une SCI à associé unique ?
Il est impossible de fonder seul une SCI : la SCI à associé unique n’existe pas. Néanmoins, certains évènements peuvent temporairement autoriser cette situation.

C’est le cas si tous les associés se retirent et que vous restez seul, ou dans la plupart des cas lors d’un décès. Vous disposez alors d’un délai d’un an pour faire entrer un nouvel associé, au-delà duquel votre SCI risque la dissolution.

Une alternative pour imiter l’associé unique est de se répartir les parts de manière très inégale (avec l’accord de tous, bien entendu !). Par exemple, si vous êtes deux, vous pouvez détenir 99 % des parts tout seul et votre partenaire le dernier pourcentage restant. Votre pouvoir se rapproche dès lors de celui d’un associé unique, en fonction de ce que les statuts prévoient.
Quelle est la responsabilité des associés ?
À l’inverse des sociétés à responsabilité limitée (SARL, EURL, EIRL), votre responsabilité est dite « illimitée » : vos patrimoines personnel et professionnel sont confondus. Il est donc possible que vous deviez donc piocher dans votre propre compte en banque. C’est le cas si les loyers perçus par la SCI sont insuffisants pour couvrir toutes vos charges (travaux, rénovation, emprunts, etc.).

Pas de panique, votre entreprise est la première responsable en cas de dettes. Vous intervenez en dernier recours : toutes les solutions doivent avoir été envisagées avec la SCI. On dit que votre responsabilité est « non subsidiaire » puisqu’elle ne remplace pas celle de la société.

Vous n’êtes pas non plus responsable des dettes des autres associés. Le montant saisi sera divisé à la hauteur de vos parts dans le capital (votre « quote-part »). Vous ne paierez donc jamais à la place des autres : votre responsabilité est dite « non solidaire ».
Qui dirige une SCI ?
Un ou plusieurs gérants (appelés « co-gérants ») assurent la gestion courante et la représentation légale de la SCI. Ainsi, le gérant pose tous les actes nécessaires au bon fonctionnement quotidien de la société et peut signer des contrats au nom de celle-ci.

Les associés déterminent dans les statuts toutes les modalités de ses pouvoirs : conditions de nomination et révocation, étendue des pouvoirs et durée du mandat.

Le gérant peut aussi bien être une personne physique (vous par exemple) qu’une autre société (une personne morale). Il peut d'ailleurs être extérieur à la SCI, donc ne pas être l’un de ses associés.
Quelle est la responsabilité du gérant ?
En tant que gérant, vous êtes responsable de vos fautes de gestion (absence de comptabilité par exemple) ainsi que de la violation des statuts et de la loi. Vous endossez donc une responsabilité civile.

Vous portez de même une responsabilité pénale pour les délits plus graves (fraude fiscale ou détournement de fonds par exemple). Vous risquez alors une amende voire même une peine de prison.
Comment prendre des décisions ?
L’étendue du pouvoir du gérant est prévue par les associés dans les statuts. Dans la limite de ce qui a été convenu, celui-ci prend des décisions de vie courante sans l’accord des associés. Bien entendu, les décisions importantes nécessitent une consultation de tous : achat ou vente d’un bien immobilier, choix de l’imposition, transfert de siège social ou encore liquidation.
Comment sont prélevés les impôts ?
La SCI est par défaut soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR). Les impôts sont donc prélevés une fois par an directement sur les loyers perçus par le biais de la SCI.

Vous pouvez aussi opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). La SCI le paie dès lors en son propre nom, sans l’intermédiaire des associés. Une SCI imposée à l’IS vous autorise la location de biens meublés, interdite avec l’IR. Vous pouvez ainsi vous projeter dans une logique de rente à long terme.

Quel régime fiscal choisir ?

Quelle est la rémunération du gérant ?
En règle générale, le gérant ne perçoit pas de rémunération.

Pourquoi ? Simplement car la gestion d’un patrimoine immobilier nécessite d’effectuer des tâches routinières, souvent moins laborieuses que pour une société commerciale.

Vous pouvez cependant choisir de rémunérer le gérant. Cela lui ouvre ainsi le droit à des prestations sociales. Toutes les modalités de rémunération doivent impérativement être inscrites dans les statuts. Le montant perçu doit de même être voté selon le mode de prise de décision choisi.
Quel est le régime social du gérant ?
Le régime social du gérant varie selon plusieurs facteurs : le mode d’imposition, sa qualité d’associé ou non ou encore son statut d’indépendant. Pas de panique, on vous décortique tout cela.

Prenons d’abord le cas le plus courant, c’est-à-dire quand la SCI est soumise à l’IR.

Lorsque le gérant est un des associés de la SCI :
  • S'il est rémunéré à partir des loyers perçus (les « revenus fonciers »), il est considéré comme un travailleur indépendant. Puisqu’il ne perçoit pas un salaire à proprement parler, il bénéficie du statut de Travailleur Non Salarié (TNS) affilié au régime général de la sécurité sociale.
  • S’il est non rémunéré, il ne verse alors pas de cotisations sociales. En conséquence, il n’est affilié à aucun régime et n’est donc pas couvert socialement !
Le gérant non associé, donc extérieur à la SCI, a deux possibilités :
  • Soit il est indépendant et ne travaille pas sous l’autorité SCI : il est alors Travailleur Non Salarié (TNS) affilié au régime général de la sécurité sociale.
  • Soit il est salarié et travaille sous les ordres de la SCI, qui est son employeur. Il a dès lors signé un contrat de travail et profite du statut d’assimilé salarié. Cela lui procure une couverture sociale étendue, similaire à un salarié classique (sauf qu’il ne cotise pas pour le chômage).
Vous suivez toujours ? La situation se délie pour la SCI soumise à l’IS : le gérant est toujours qualifié d’indépendant sous le statut de Travailleur Non Salarié affilié au régime général.

Le statut social du dirigeant

Faut-il faire appel à un commissaire aux comptes ?
Le rôle du commissaire aux comptes est d’authentifier vos comptes annuels. Sa nomination est facultative, mais devient obligatoire si vous dépassez 2 des 3 seuils suivants :
  • 1 550 000 € de bilan total
  • 3 100 000 € de chiffre d'affaires HT
  • 50 salariés
Quelle est la différence entre une société civile et une société commerciale ?
La principale différence réside dans leur objet social, c’est-à-dire dans la nature de leur activité principale.
  • Les sociétés commerciales se concentrent sur l’achat et la revente, la location, la prestation de service, le transport ou encore les opérations bancaires.
  • À l’inverse, les sociétés civiles sont non commerciales. Elles ont trait principalement à l’immobilier, l’agriculture et aux professions libérales réglementées (c’est-à-dire des professions qui nécessitent une formation, telles que médecin ou architecte par exemple).
Quelles sont les formes particulières de la SCI ?
Comme vous l’avez compris, la SCI « classique » est idéale pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Quand les membres appartiennent à la même famille, on parle simplement de SCI familiale.

La SCI se décline cependant sous d’autres formes pour répondre au mieux à tous types de situations. Voici les plus courantes.
  • La SCI d’attribution vous permet de réaliser des investissements importants dans un projet immobilier (achat, rénovation ou construction d’immeubles).
  • Vous construisez un bien dans l'objectif de le revendre ? C’est exceptionnellement possible avec la SCI de construction.
  • Comme son nom l’indique, la SCI professionnelle vous permet de gérer des locaux réservés aux activités professionnelles (un bureau par exemple).
  • Et enfin, la Société Civile de Moyen (SCM) s’adresse uniquement aux activités libérales. Son objectif n’est pas d’exercer une profession, mais bien de mettre en commun des moyens d’exploitation (du matériel, des sommes d’argent ou encore du personnel).
Quelle différence entre une SCI familiale et une SARL de famille ?
Toutes les deux vous permettent d’entreprendre entre membres d’une même famille. Alors, qu’est-ce qui les distingue ? Il s’agit avant tout de la nature de leurs activités (leur objet social).

La SCI sert uniquement à gérer un patrimoine immobilier, tandis que la SARL autorise l’exercice d’activités commerciales (achat-revente). Vous pouvez donc créer une SARL de famille dans l’optique assumée de générer des revenus. Vous serez en principe soumis à l’IS. De plus, votre responsabilité est limitée à vos apports, elle est donc moins engagée qu’en SCI.

Si vous voulez préparer votre succession, le choix est vite posé : seule la SCI vous permet une succession optimisée ! Les experts de Simplitoo sont à votre écoute pour créer, ensemble, une SCI adaptée à vos besoins.