Le crédit-bail immobilier
Vous avez créé votre société et recherchez des locaux professionnels ou commerciaux ? À mi-chemin entre achat et location, le crédit-bail immobilier peut vous permettre de devenir propriétaire sans apport personnel. Quels sont les critères d’éligibilité ? Quels types de biens sont concernés ? Comment fixe-t-on le loyer ? On vous explique tout !
Qu’est-ce que le crédit-bail immobilier ?
Le crédit-bail immobilier est un moyen de financement d’un bien immobilier pour une entreprise. Ainsi, un crédit-bailleur (par exemple une banque) met à la disposition d’un crédit-preneur (l’entrepreneur) un bien immobilier à usage professionnel ou commercial (un local par exemple) pendant une période déterminée à l’avance (en moyenne 15 ans).
Concrètement, le crédit-preneur choisit un bien immobilier qui lui convient pour y exercer son activité et la banque lui achète le bien immobilier pour ensuite le lui louer.
Le crédit-preneur, c’est-à-dire l’entreprise locataire, occupe le bien immobilier et verse un loyer au crédit-bailleur. À l’issue de cette période de location, le crédit-preneur pourra faire l’acquisition du bien immobilier objet du contrat.
À la différence du prêt immobilier classique, le contrat de crédit-bail immobilier contient donc deux contrats :
Un contrat de location : l’entrepreneur loue le bien immobilier et verse un loyer au propriétaire, comme le locataire d’un bien à habitation.
Une promesse unilatérale de vente : à l’issue de la période de location, une cession du bien immobilier au profit du locataire est opérée et le crédit-preneur acquiert la propriété du bien immobilier.
Vous l’avez compris, le crédit-bailleur reste propriétaire du bien durant toute la durée du contrat de bail.
Leasing et crédit-bail, ce n’est pas la même chose ! En effet, le leasing ne comporte pas d’option d’achat et est ouvert à tous, professionnels comme particuliers.
Le crédit-bail n’est pas non plus un bail précaire (contrat de location de courte durée).
Quels sont les avantages du crédit-bail ?
Le crédit-bail immobilier est un moyen de financement très attractif, car aucun apport initial ne vous sera demandé et vous n’aurez pas l’obligation de faire un emprunt bancaire. Il vous permet donc d’acquérir la propriété d’un bien progressivement et sans porter atteinte à la capacité financière de votre entreprise. Votre trésorerie vous dira merci !
Cette solution est idéale si votre entreprise ne bénéficie pas encore des fonds nécessaires pour financer un bien immobilier.
Les loyers présentent également un avantage comptable : ils font partie en totalité des charges déductibles de l’entreprise et ne sont pas inscrits au bilan de l’entreprise. Cela n’a donc pas d’impact sur votre niveau d’endettement.
Enfin, les montants du loyer sont déductibles de l’impôt sur les sociétés. Vous les inscrivez à vos charges, ce qui fera baisser le montant de vos bénéfices et donc de vos impôts.
Pour aller plus loin : Les aides à la création d’entreprise
Le montant investi dans un crédit-bail est souvent plus élevé que dans le cadre d’un prêt traditionnel (frais de dossier, assurances, rémunération du crédit-bailleur, etc.). N’hésitez pas à vous rapprocher d’un organisme bancaire pour demander des simulations et faire le choix le plus adapté.
Qui peut conclure un contrat de crédit-bail immobilier ?
Pour conclure un crédit-bail immobilier en qualité de crédit-bailleur, vous devez contacter un établissement de crédit ou une banque.
Où trouver un crédit-bailleur ? Sur le site de l’association française des sociétés financières qui propose un annuaire regroupant les organismes de crédit-bail immobilier.
De son côté, le crédit-preneur, c’est-à-dire l’entreprise locataire, doit être assujetti à l’un des impôts suivants :
L’Impôt sur les Sociétés (IS)
Les bénéfices industriels ou commerciaux (BIC)
Les bénéfices non commerciaux (BNC)
Aux bénéfices agricoles (BC)
Il n’existe pas de critères de chiffre d’affaires, ni d’ancienneté : vous pouvez demander à bénéficier d’un crédit-bail quel que soit le niveau de développement de votre activité.
À quelles conditions un crédit-preneur peut-il conclure le contrat ?
Une fois que vous avez trouvé votre crédit-bailleur, celui-ci va évaluer plusieurs éléments :
Vos capacités de remboursement
Votre situation financière
La valeur du bien immobilier que vous souhaitez acquérir
Une fois le contrat conclu, le crédit-bailleur doit le soumettre au service de publicité foncière. Ce service administratif et fiscal a en effet pour rôle d’enregistrer les actes immobiliers afin de recenser dans le temps et l’espace les propriétés foncières.
Quant à vous, vous restez responsable de l’état de l’immeuble et devez notamment souscrire une assurance, l’entretenir et payer les impôts portant sur l’immeuble.
Sur quel type de bien immobilier peut porter le contrat ?
Le bien immobilier objet du contrat de crédit-bail doit être un immeuble existant ou à construire.
Exemple : un terrain nu sur lequel vous souhaitez construire vous-même un local, un lot de bureaux, une boutique ou un entrepôt.
L’usage de l’immeuble doit obligatoirement être industriel, commercial ou utilisé au titre de bureaux (professionnels libéraux notamment). Néanmoins, le contrat de location qui lie le crédit-bailleur et le crédit-preneur ne relève ni du bail commercial, ni du bail professionnel. Il s’agit en effet uniquement d’une opération d’acquisition.
Vous ne pouvez pas conclure un crédit-bail immobilier pour habiter dans les locaux.
Comment déterminer le montant du loyer ?
Le montant du loyer est fixé librement entre l’entreprise locataire et le crédit-bailleur. Son montant peut être :
Constant : le montant du loyer n’augmente pas au fil du temps (ex : 1 000 € par mois pendant toute la durée du contrat)
Progressif : le montant du loyer augmente au fil du temps (ex : 1 000 € par mois les cinq premières années puis 2 000 € par mois l’année suivante)
Dégressif : de moins en moins élevé (ex : 2 000 € par mois les cinq premières années puis 1 000 € par mois les années suivantes)
Les modalités de versement du loyer sont également déterminées par l’entreprise locataire et le bailleur. Ainsi, le loyer peut être exigible soit :
Mensuellement (ex : 2 000 € par mois)
Trimestriellement (ex : 6 000 € par trimestre)
Semestriellement (ex : 12 000 € par semestre)
Annuellement (ex : 24 000 € par an)
En principe, le contrat de bail immobilier ne contraint pas le locataire à faire un apport initial c’est-à-dire que l’entreprise locataire ne doit pas payer à l’avance une partie du prix du bien immobilier.
Néanmoins, les parties peuvent prévoir d’un commun accord le versement d’un premier loyer dit loyer majoré.
Votre loyer est de 1 000 € par mois pendant 15 ans. Toutefois, votre crédit-bailleur souhaite que le premier versement soit majoré de 30 % du prix total du bien, lequel est estimé à 200 000 €. Vous devrez donc payer le premier mois 1 000 € + 20 % de 200 000 €, c’est-à-dire 1 000 € + 40 000 €, donc 41 000 € le premier mois puis 1 000 € les mois suivants.
Que se passe-t-il à la fin de l’exécution du contrat ?
Le contrat de bail immobilier est toujours assorti d’une option d’achat pour l’entreprise locataire qui peut décider de la lever au terme du contrat ou selon le délai convenu entre les parties (ex : au bout de 10 ans).
À l’issue du contrat de crédit-bail, l’entreprise locataire a le choix entre 3 options :
Lever l’option d’achat et acquérir l’immeuble à un prix qui tient compte du montant déjà payé par le crédit-preneur au titre des loyers versés
Poursuivre la location
Restituer l’usage au propriétaire
Il est important de solliciter le bon crédit-bailleur et de prendre connaissance de toutes les conditions dans lesquelles cette opération de financement va se réaliser.
Vous connaissez à présent les différents aspects du crédit-bail immobilier. N’hésitez pas à contacter nos experts Simplitoo si vous avez des questions ! Nous vous aidons à concrétiser votre projet grâce à un accompagnement complet à la création de votre société.