Qu'est-ce qu'une SCI d'attribution ?
Forme juridique de plus en plus répandue pour la réalisation d’importants projets immobiliers, la Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA) facilite l’acquisition ou la construction en commun d’un ensemble d’immeubles. Elle offre un cadre légal peu contraignant, permettant à ses associés de se répartir librement la propriété ou la jouissance des biens immobiliers. Vous êtes intrigué par cette structure qui pourrait vous permettre de réaliser le projet immobilier de vos rêves ? Lisez cet article, on vous y explique tout !
Les caractéristiques de la SCI d’attribution
La Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA) se compose d’au moins deux associés. Elle a essentiellement pour but l’achat, la rénovation ou l’édification d’immeubles faisant partie d’un seul et même projet immobilier. Le principal avantage de la SCIA est celui de permettre à ses membres de se lancer ensemble dans un projet d’envergure qui serait difficilement réalisable par une personne seule.
Après leur acquisition, construction ou rénovation, les biens immobiliers sont divisés en « portions » ou « lots », qui sont ensuite répartis entre les différents associés. Ces lots peuvent être des appartements ou alors des immeubles indépendants.
Par exemple, chaque associé d’une SCIA composée de 4 membres peut se voir attribuer une villa faisant partie du même projet immobilier comprenant 4 villas. L’attribution des portions est connue sous le nom de partage.
Outre l’achat ou l’édification, la SCIA a pour but la gestion et / ou l’entretien des immeubles avant l’opération de partage.
Quels droits pour les associés d’une SCIA ?
Les associés d’une SCIA acquièrent le plus souvent la pleine propriété de leur portion. Néanmoins, les statuts peuvent prévoir l’attribution de la nue-propriété ou de la jouissance du lot :
La nue-propriété confère à son titulaire le droit de disposer du bien immobilier, par exemple en le vendant ou en le léguant. Néanmoins, le nu-propriétaire ne peut pas jouir du lot. Cela signifie qu’il ne peut pas en faire usage (donc y habiter), puisque les lieux sont généralement occupés par un usufruitier qui en a la jouissance ;
La jouissance d’un bien confère à son titulaire - l’usufruitier - le droit d'occuper les lieux et d’en faire usage. Par exemple, celui qui a la jouissance d’un appartement peut librement y habiter.
Capital social d’une SCI d’attribution : comment le fixer ?
Comme pour toute société civile ou commerciale, le capital social d’une SCIA est constitué par la réalisation d’apports de la part des associés.
Les apports peuvent être effectués en numéraire, à savoir en argent, ou en nature, moyennant la mise en commun de biens mobiliers ou immobiliers. En contrepartie de leurs apports, les associés reçoivent des parts sociales.
Dans le cadre de la SCIA, le nombre de parts sociales dépend de la valeur de la portion de l’immeuble que l’associé se voit attribuer lors du partage. Par exemple, l’associé qui acquiert un grand duplex situé au dernier étage d’un immeuble se verra octroyer un nombre supérieur de parts sociales par rapport à l’associé qui devient propriétaire d’un petit studio au rez-de-chaussée du même immeuble.
La loi ne fixe pas de capital social minimum pour créer une SCIA. Néanmoins,au vu des coûts élevés des opérations immobilières visées par la SCIA,vous aurez tout intérêt à opter pour un capital social élevé pouvant garantir les coûts de réalisation, respectivement le paiement du prix de vente des biens immobiliers.Cela vous évitera de mauvaises surprises en cours de vie sociale.
Pensez à prévoir dans vos statuts un capital social variable ! De cette manière, vous ne devrez fixer qu’un montant plafond et un montant plancher entre lesquels le capital social pourra librement varier. Cela vous évitera de recourir à la fastidieuse procédure de modification des statuts à la moindre fluctuation du capital social, notamment suite à la sortie ou à l’entrée d’un nouvel associé dans la société.
La responsabilité des associés d’une SCI d’attribution
La responsabilité des associés est illimitée. L’associé est responsable des dettes de la société sur son patrimoine personnel. Concrètement, cela signifie qu’en cas de difficulté, les biens personnels des associés pourront être saisis par les créanciers de la société.
La responsabilité est également non solidaire. Les membres de la SCIA sont donc responsables des dettes sociales proportionnellement à leur quote-part du capital social.
Comment créer une SCI d'attribution ?
Les formalités légales de constitution sont communes à toutes les sociétés. On compte 3 étapes incontournables pour la création d’une société :
La rédaction des statuts
La publication d’une annonce légale dans un journal officiel
Le dépôt du dossier de constitution au greffe du Tribunal de commerce
Les statuts sont un contrat qui détermine les droits et les obligations auxquelles les associés sont soumis. Ils définissent également l’objet social et les règles de fonctionnement de la société.
La phase la plus délicate et qui mérite le plus de soin est la rédaction des statuts. Dans le cas de la SCIA, il est important que l’objet social se limite aux trois activités autorisées par la loi, à savoir :
L’achat, la rénovation ou la construction d’un ensemble d’immeubles dans le cadre d’un unique projet immobilier
La gestion et l’entretien des immeubles
La division du bâti en portions et leur attribution aux associés (le partage)
Pour éviter tout conflit entre les associés en cours de vie sociale, vous devrez joindre aux statuts l’état descriptif de division. Dans ce document, vous distinguerez les parties privatives des parties communes et décrirez la façon dont les différentes portions de l’immeuble seront réparties entre les associés.
Les règles de gestion d’une SCI d’attribution
La gestion est assurée par un ou plusieurs gérants nommés par les associés. Les gérants peuvent être choisis parmi les associés ou être étrangers à la SCIA.
En leur qualité de représentants de la société, les gérants ont généralement le pouvoir d’engager la société en signant des contrats en son nom (par exemple un contrat avec une entreprise générale pour des travaux de rénovation).
Le cadre légal des SCIA étant peu contraignant, les associés sont libres d’élargir ou de restreindre les pouvoirs des gérants par voie statutaire ou par règlement intérieur.
La fiscalité de la SCI d’attribution
Tout comme une SCI classique, la SCIA est considérée comme une société « transparente » imposée au régime de l’impôt sur le revenu (IR). Ce sont donc les associés individuellement, et non pas la société en tant qu’entité distincte, qui sont imposés sur les revenus fonciers qu’ils perçoivent. Les associés sont taxés en fonction de leur tranche respective et le barème d’imposition en vigueur.
La dissolution de la SCI d’attribution
La SCIA existe tant que les immeubles n’ont pas été achetés et partagés. La fin de la SCIA coïncide avec la distribution des lots entre les associés. En effet, après le partage, une fois que les différentes portions ont été attribuées aux associés, l’objet social d’attribution est réalisé et la SCIA n’a plus lieu d’exister. Chacun des anciens associés peut alors gérer son lot en toute indépendance.
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