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SCI familiale : définition et caractéristiques

26-04-2022
5 minutes

La société civile immobilière (SCI) familiale permet aux membres d’une même famille de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Le choix de cette forme juridique est particulièrement avantageux pour ceux qui souhaitent anticiper la transmission de leur patrimoine immobilier. Qu’est-ce qu’une SCI familiale ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? Comment créer une SCI familiale ? Voici tout ce qu’il faut savoir !

SCI familiale : définition  

La SCI familiale relève du même régime juridique que la SCI classique. La grande différence, c’est que tous ses associés doivent avoir un lien de parenté ou d’alliance. Plus concrètement, les associés sont obligatoirement les membres d’une même famille (jusqu’au 4e degré) : parents, enfants, petits-enfants, grands-parents, frères et sœurs, arrière-grands-parents, cousins germains, etc.  

La SCI familiale leur permet d'acquérir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, dans un but non commercial. Le bien immobilier n’est alors plus détenu par les membres de la famille, mais par la société civile immobilière (SCI) elle-même. Cette structure juridique est particulièrement donc intéressante pour transmettre un patrimoine immobilier entre membres d’une même famille, notamment entre les parents et leurs enfants. 

Les règles de fonctionnement d’une SCI familiale sont les mêmes qu’une SCI classique. Ainsi, elle est constituée par un minimum de 2 associés. Il n’y a pas de maximum légal. La SCI familiale peut être constituée avec un capital social d’1 euro seulement. Elle peut également avoir un capital social variable, même si cela est rare dans les faits. Comme dans une SCI classique, la responsabilité des associés est limitée au prorata de leur participation au capital social. 

Notez toutefois que contrairement à la SCI classique, la SCI familiale peut bénéficier d’avantages fiscaux comme le statut de bailleur privé, lorsqu’elle met en location des biens qu’elle détient. 

 

Les avantages de la SCI familiale  

Une alternative à l’indivision 

Créer une SCI familiale revient à transférer la propriété du bien à la société. Vous n’en êtes donc plus propriétaire et évitez ainsi une situation d’indivision. 

Pour rappel, lorsque des personnes reçoivent un héritage commun (une fratrie, par exemple), le régime de l’indivision s’applique automatiquement. Dans le jargon juridique, les propriétaires deviennent alors des indivisaires.  

L’indivision peut mener à des situations complexes. Par exemple, il suffit qu’un seul des indivisaires souhaite vendre le bien pour aboutir à sa vente forcée. Une telle situation ne peut arriver en SCI familiale puisqu’il n’est plus question de vendre une partie du bien mais de transmettre des parts sociales de société.  

Prenons un exemple concret : 

Marie et Pierre vivent ensemble sans être mariés (union libre). Ils ont chacun un fils d’une précédente union et décident d’acheter une maison ensemble. Quelques années plus tard, Pierre décède.  

  • Avec le régime de l’indivision, le fils de Pierre hérite de la part de son père. S’il ne veut pas de ce bien, il peut revendre sa part à Marie. Si elle ne souhaite pas ou ne peut pas la racheter, ils seront alors contraints de vendre le bien immobilier.  

  • En SCI familiale, le fils de Pierre aurait hérité de parts sociales. Si Marie ne peut pas acheter ses parts, le fils peut les vendre à un autre investisseur. S’il n’en trouve pas, alors la situation reste telle qu’elle est et la maison n’est pas vendue (à condition que Marie ait bien été désignée comme gérante de la SCI familiale dans les statuts constitutifs). 

Bon à savoir

Dans le régime de l’indivision, toute décision relative à la gestion du bien immobilier doit être validée par au moins les 2/3 des indivisaires.

Optimiser sa succession 

Créer une SCI familiale vous permet également de limiter le montant des impôts dus par vos héritiers en cas de succession. 

Rappelons en effet que dans le cadre d’une succession ou d’une donation, le donataire (c’est-à-dire celui qui reçoit le bien) peut être redevable de droits de mutation. Le montant de ces taxes peut être très élevé (entre 5 % et 45 % de la valeur du bien). 

Grâce à la SCI familiale, vous pouvez limiter le montant de ces droits de mutation. En effet, vous allez pouvoir céder des parts sociales à vos futurs héritiers de manière progressive, de votre vivant. Grâce au mécanisme de donation, vous allez en effet pouvoir bénéficier d’un abattement fiscal à hauteur de 100 000 euros tous les 15 ans (par parent et par enfant). De plus, vous conservez la gestion du bien immobilier tout en transmettant une partie de votre bien à vos enfants. 

Pour aller plus loin : Comment optimiser sa succession via une SCI ? 

Le saviez-vous ?

La valeur des parts sociales est indexée sur l’état financier de la société, et non pas sur la valeur du bien immobilier mis en commun. Ainsi, si votre SCI familiale est endettée, les parts sociales perdent de la valeur, ce qui entraîne également une baisse de votre impôt en cas de donation.

 

La protection du conjoint survivant 

La création d’une société civile immobilière (SCI) familiale peut être particulièrement intéressante si vous achetez un bien immobilier en couple, alors que vous n’êtes pas mariés. Cet avantage concerne donc tout particulièrement les couples pacsés ou en concubinage. 

Si vous êtes pacsé ou en union libre, rappelons que vous n’êtes pas automatiquement héritier l’un de l’autre. Il faut que cette succession soit prévue par testament

De plus, si vous vivez en union libre et que vous héritez d’un bien de votre partenaire décédé, vous subissez une fiscalité très lourde à hauteur de 60 % de droits de succession sur les biens que vous recevez. 

Créer une SCI familiale peut vous permettre d’éviter cette situation, grâce au démembrement du droit de propriété (c’est-à-dire la distinction entre la jouissance du bien et sa propriété). Cela vous permet de jouir du bien immobilier en usufruit, tout en laissant la nue-propriété des parts sociales à vos enfants ou aux héritiers de vos concubins. Ils ne peuvent donc pas vous contraindre à quitter les lieux. Ce n’est qu’à votre décès que les héritiers deviendront pleinement propriétaires de ce bien. 

Bon à savoir

Ce principe de démembrement des parts sociales permet également aux parents de conserver l'usufruit du bien immobilier alors même qu’ils ont cédé les parts sociales de la SCI familiale à leurs enfants. Pour plus de sûreté, vous pouvez également préciser dans les statuts que vous restez gérants de la SCI même si vous ne détenez plus la majorité des parts sociales.

 

L’option à l’impôt sur les sociétés (IS)

La SCI peut être avantageuse si vous décidez de mettre en location le bien immobilier. 

En effet, par défaut, les revenus fonciers issus de cette mise en location sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR), s’ils sont reversés aux associés. Or si ces revenus sont imposés à plus de 30 %, vous avez tout intérêt à faire payer ces impôts directement par votre SCI. Les revenus fonciers seront alors imposés à l’impôt sur les sociétés (IS), dont les taux seront alors plus avantageux pour vous. En effet, en dessous de 38 120 € de bénéfices bruts, l’imposition est de 15 % (taux réduit). Au-delà, votre SCI familiale sera imposée à 25 % (taux 2022). 

Pour aller plus loin : Les 5 avantages de la SCI 

 

SCI familiale : les inconvénients 

Les obligations comptables et administratives 

Nous vous le disions, la SCI familiale obéit aux mêmes règles de fonctionnement qu’une société civile immobilière classique.  

Ainsi, si votre SCI familiale est soumise à l’IS, vous devez : 

  • tenir des journaux comptables, répertoriant les mouvements comptables qu’a connu la SCI au cours d’une année. 

  • déposer son bilan (c’est-à-dire un compte rendu des comptes annuels de la SCI) 

  • déposer un compte de résultat (c’est-à-dire un document répertoriant l’ensemble des charges et des produits composant le résultat de l’exercice au cours de l’année) au greffe du tribunal de commerce dont elle dépend. 

 

Que votre société civile immobilière (SCI) soit à l’IS ou l’IR, vous devez également organiser au moins une assemblée générale par an pour approuver les comptes de la société. 

De plus, bien que familiale, votre SCI n’en reste pas moins une société. Vous devez donc effectuer toutes les formalités administratives pour la constituer et lui donner une existence juridique. 

 

Pour aller plus loin : Les caractéristiques juridiques de la SCI 

 

La SCI n’est pas une société commerciale 

Comme son nom l’indique, la SCI familiale est une société civile. Son objet social ne peut donc pas être commercial. Il est par conséquent impossible de tenir au sein de la SCI des opérations d’achat et de revente récurrentes.  

Notez également que la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Si vous envisagez de louer votre bien immobilier, mieux vaut donc le louer vide. 

Si vous souhaitez devenir marchand de biens, vous devrez plutôt vous tourner vers une autre forme juridique, comme la SAS ou la SASU.

La responsabilité des associés en cas de dettes 

Les associés d’une SCI familiale sont responsables indéfiniment des dettes de la société. Cela signifie qu’en cas de difficultés financières, les créanciers peuvent saisir les biens personnels des associés. 

Leur responsabilité est toutefois proportionnelle au nombre de parts détenues dans le capital social. 

Comment constituer une SCI familiale ? 

Comme pour toute société, il est nécessaire de suivre des démarches de création précises. Voici comment procéder à la création de votre société civile immobilière en 4 étapes ! 

1 - Rédiger les statuts 

Dans un premier temps, il est nécessaire de réfléchir à votre projet et de décider ce que vous souhaitez pour votre SCI. Ces prérogatives seront compilées dans les statuts de la SCI, qui, rappelons-le, est un document déterminant le fonctionnement de votre société. Une fois signé par les associés, ce contrat devra être respecté par tous. 

 2 - Déposer le capital social  

Une fois les statuts rédigés, il sera nécessaire d’effectuer les apports au capital de la SCI. Il peut s’agir d’apports en numéraire (de l’argent) et / ou en nature (un bien immobilier) : 

  • Si vous apportez de l’argent au capital social, ces sommes devront faire l’objet d’un dépôt à la banque

  • En cas d’apport d’un bien immobilier, l’intervention d’un notaire est obligatoire si vous détenez ce bien en votre nom propre. Vous devrez ensuite notifier cet apport au service de publicité foncière. 

3 – Publier une annonce légale 

Toute création de société doit être rendue publique. Un avis de constitution de la SCI familiale devra donc être publié dans un journal d’annonces légales. Cet avis contiendra de nombreuses informations sur la société, telles que son nom, son adresse, le nom des associés, etc. 

4 – Faire une demande d’immatriculation 

Enfin, une demande d’immatriculation devra être déposée auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) dont vous dépendez.   

Les documents à fournir sont les suivants :  

  • La déclaration de constitution de la SCI ou formulaire M0 

  • Un exemplaire des statuts 

  • Une attestation de parution au journal d’annonces légales 

  • L’acte de nomination du gérant de la SCI (sauf si cela est précisé dans les statuts) 

  • Un justificatif de domicile du siège social (facture d’électricité, etc.) 

  • Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant 

  • Une pièce d’identité et attestation de filiation du gérant 

 

Pour aller plus loin : Les étapes incontournables pour créer sa société 

 

Vous l’avez compris, la SCI familiale comporte de nombreux avantages, mais ses formalités de constitution et de gestion peuvent sembler décourageantes. C’est pourquoi il est fortement conseillé de se faire accompagner dans toutes ces démarches de création. Les experts Simplitoo vous guident de A à Z dans toutes vos formalités, de la rédaction de vos statuts jusqu’à l’obtention de votre Kbis. Contactez-nous et profitez d’un accompagnement personnalisé ! 

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