Le bail précaire : comment ça marche ?
Le bail précaire ou bail dérogatoire est un contrat de location de courte durée. Comme dans le cadre d’un bail commercial, il concerne uniquement les locaux utilisés pour une activité commerciale ou artisanale. Néanmoins, puisque sa durée ne peut excéder 36 mois, il est soumis à des règles spécifiques qu’il est important de bien connaître avant de se lancer. On vous explique ce qu’il faut savoir.
Qu’est-ce qu’un bail précaire ?
Un contrat de courte durée
Le bail précaire est régi par l’article L. 145-5 du Code de commerce. Il est dit « dérogatoire » car il ne fonctionne pas comme le bail commercial de droit commun. Il n’ouvre pas non plus droit aux mêmes garanties.
Pour rappel, le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum. À la fin du contrat, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de bail. Si le bailleur souhaite malgré tout résilier le contrat, il devra alors verser une indemnité d’éviction au locataire.
Le bail précaire, lui, est un contrat sans durée d’engagement minimum. Vous pouvez donc signer ce genre de contrat pour une durée d’1 an par exemple. Toutefois, il ne pourra excéder une durée totale de 3 ans (renouvellements éventuels compris). Au-delà, si le locataire souhaite continuer à occuper les lieux, il devra nécessairement signer un bail commercial.
Avec la loi Pinel 2014-626 du 18 juin 2014, la durée maximale des baux précaires est passée de 24 à 36 mois.
Attention aux confusions
On confond souvent bail précaire et convention d’occupation précaire. Or il s’agit de deux choses différentes. La convention d’occupation précaire est en effet un droit d’occupation consenti par le propriétaire à un occupant (et non un locataire) en échange d’une redevance (et non un loyer) particulièrement modique. Ce type de contrat se caractérise par une incertitude sur la durée d’occupation du local. L’occupant peut ainsi être dans l’obligation de quitter les lieux à tout moment. Pourquoi ? Tout simplement parce que le local concerné est amené à être touché de manière certaine par un événement exceptionnel (expropriation, réhabilitation ou démolition des locaux par exemple), dont la date de réalisation est toutefois inconnue et ne dépend ni du bailleur, ni de l’occupant. C’est en cela que l’occupation est dite précaire.
Le bail précaire ne doit pas non plus être confondu avec le bail saisonnier. Ce contrat, conclu en saison touristique, ne peut dépasser 6 mois contrairement au bail précaire qui lui peut être signé pour une durée maximale de 3 ans.
Bail précaire : les conditions à respecter
Le contrat de bail est applicable aux locataires qui exercent une activité commerciale ou artisanale. Il doit être établi lors de l’entrée du locataire dans les lieux : il ne peut l’être ni avant, ni après. Il devra également remplir les 3 conditions suivantes afin d’éviter une requalification en contrat de bail commercial.
Un contrat de 3 ans maximum
Vous devez indiquer sa durée dans une clause du contrat. À noter que les parties peuvent également conclure plusieurs baux précaires, à condition que la somme de la durée de ces baux n’excède pas 3 ans au total.
À l’expiration de ces 3 années, les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail précaire. Le bailleur et le locataire devront basculer vers un bail commercial s’ils souhaitent poursuivre le contrat.
Exemple : Raya, propriétaire d’un entrepôt, conclut un contrat de bail précaire de 2 ans avec Ibrahim pour qu’il y exploite son activité commerciale. À l’expiration de ces 2 années, Raya et Ibrahim se retrouvent pour conclure un nouveau bail précaire d’une durée d’1 an seulement. Les deux contrats sont bien 2 baux précaires. En revanche, à l’issue de ce deuxième bail, un troisième bail précaire ne pourra pas être conclu. Si les deux parties souhaitent conclure un nouveau contrat de bail, celui-ci prendra la forme d’un bail commercial de 9 ans.
Pour que votre contrat soit valable, vous ne devez pas avoir déjà conclu de bail commercial avec votre cocontractant par le passé.
Une clause de non-application des règles de baux commerciaux
Une clause du contrat doit obligatoirement prévoir que le locataire et le bailleur excluent volontairement les dispositions relatives aux baux commerciaux. Vous pouvez par exemple indiquer que le contrat est régi par l’article L.145-5 du code de commerce.
Un état des lieux d’entrée et de sortie
Il doit être dressé par écrit et joint au contrat de bail. Un second état des lieux devra également être effectué lors de la restitution du local par le locataire.
Ce document est établi par les deux parties ou par un tiers mandaté par elles. En cas de désaccord, un huissier de justice dresse un procès-verbal de constat de l’état des lieux dont les frais sont à partager entre les parties (environ 150 €).
On vous le disait, le contrat de bail précaire devra impérativement prendre la forme d’un document écrit. Néanmoins, il n’existe pas de modèle imposé, ce qui permet une certaine liberté dans la rédaction. Vous pouvez par exemple y inscrire des clauses spécifiques en fonction de votre situation. Toutefois la durée, l'état des lieux et la clause de non-application des règles de baux commerciaux restent des mentions obligatoires dans tous les cas.
Comment le bail précaire prend-il fin ?
Si votre contrat arrive à ses 3 années d’échéance, le bail précaire prend automatiquement fin.
Trois scénarios sont alors possibles :
Le locataire quitte les lieux : le bailleur reprend possession du local ou le loue à un tiers. Notez que si le locataire décide de quitter le local avant la date de fin de contrat, celui-ci devra en principe payer son loyer jusqu’à la fin du bail. En effet, la loi ne prévoit pas la possibilité de résilier un bail précaire de manière anticipée. Néanmoins, rien ne vous empêche de convenir de clauses de résiliation lors de la rédaction du contrat (durée du préavis par exemple).
Le locataire est resté dans les lieux et le bailleur ne s’y est pas opposé (il peut faire part de son opposition jusqu’à un mois après la fin du bail) : un bail commercial est alors réputé s’être conclu automatiquement. Le nouveau contrat vaut donc pour 9 ans avec toutes les conséquences qui en découlent (droit de renouvellement de bail, indemnité d’éviction et plafonnement du loyer, etc.).
Le locataire et le bailleur décident de renouveler le contrat : le bail se transforme automatiquement en bail commercial et perd sa nature de bail précaire sans même que les parties aient besoin de le préciser.
En tant que locataire d’un bail précaire, vous ne bénéficiez pas d’un droit au renouvellement du bail. Le bailleur n’est donc pas tenu de vous verser une indemnité d’éviction s’il refuse de renouveler un contrat précaire conclu pour une durée inférieure à 3 ans.
Avantages et inconvénients du bail précaire
Pour le locataire
Avantages | Inconvénients |
Il permet de tester une zone géographique ou de démarrer son activité économique dans une petite surface avant d’embaucher ou de s’engager pour 9 ans dans le cadre du bail commercial | Le locataire ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail : il devra donc quitter les locaux si le bail précaire n’est pas renouvelé ou transformé en bail commercial. Cela présente un risque pour le locataire qui peut ainsi perdre des clients. |
Le dépôt de garantie est généralement moins élevé par rapport à celui du bail commercial (dépôt de 2 à 3 mois pour le contrat de bail précaire, contre 3 à 6 mois pour le bail commercial) | En cas de refus de renouvellement du contrat de bail, le locataire ne peut pas bénéficier d’une indemnité d’éviction.
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Ce bail est adapté aux périodes de transition/précarité. Conclure un bail précaire est en effet une bonne option lorsque le locataire décide de s’installer provisoirement dans un local en attendant de réaliser des travaux dans son local définitif. | Lorsque le bail précaire est transformé en bail commercial, le bailleur est libre de fixer le loyer qu’il souhaite. Ce type de bail ne prévoit en effet pas de plafonnement du loyer comme dans le cadre d’un bail commercial. |
Il n’y a pas de révision du loyer en cours de location : contrairement au bail commercial qui impose une révision du montant du loyer tous les 3 ans, le bail précaire ne le prévoit pas (puisqu’il est lui-même limité à 3 ans). | Le bail précaire n’est pas adapté à la signature d’un contrat de franchise, dont la durée varie généralement entre 3 et 6 ans. |
La sous-location est possible : le bien peut être sous-loué par le locataire à condition d’obtenir l’autorisation du bailleur. | Le locataire peut difficilement faire des projets sur le long terme (ex : restructuration, emprunts bancaires). |
Pour le bailleur
Avantages | Inconvénients |
Le bailleur peut « tester » le locataire et s’assurer qu’il s’agit d’une personne de confiance (avant de s’engager sur un contrat de 9 ans minimum) : le bail dérogatoire est ici considéré comme une « période d’essai ». | 3 ans, ça passe vite ! Enchaîner les locataires les uns après les autres peut être lassant et synonyme d’instabilité. |
Le bailleur est libre de ne pas renouveler le bail sans avoir à payer une indemnité d’éviction au locataire. | Établir des baux requiert un formalisme rigoureux et une charge administrative importante pour une période courte (beaucoup de paperasse, respect de nombreux délais et préavis, notifications, etc.). |
Pas de plafonnement du loyer au moment du passage vers un bail commercial : le bailleur peut librement fixer le loyer pour le bail commercial et donc augmenter ses tarifs. | Le bail précaire a moins bonne réputation que le bail commercial auprès des locataires. Il peut donc être difficile de trouver un professionnel intéressé.
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