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Le pas-de-porte : c'est quoi ?

17-06-2021
4 minutes

Vous exercez une activité commerciale, industrielle ou artisanale ? Vous pensez avoir trouvé le local idéal pour installer votre entreprise et exercer votre activité ? Vous devrez alors contracter un bail commercial avec le propriétaire des lieux. Celui-ci sert de contrat de location et permet de fixer notamment le prix du loyer. En plus de cela, ce bail peut mentionner le paiement d’un pas-de-porte. Ce mot vous parait abstrait ? Pas d’inquiétude ! On vous explique ce que c’est mais aussi comment le déclarer fiscalement. Suivez le guide !

Le pas-de-porte et le bail commercial

Le pas-de-porte est une somme d’argent versée par le locataire (preneur) au propriétaire (bailleur) qui sert en quelque sorte de « droit d’entrée » pour pouvoir occuper les locaux. Contrairement au dépôt de garantie, le pas-de-porte est encaissé par le bailleur et ne vous sera pas remboursé à la fin du bail. 

Vous payez un pas-de-porte seulement si les locaux sont vacants au moment de la signature du bail. Un local est considéré comme vacant s’il est inoccupé au moment d’être proposé à la location. Plus précisément, on parle de bien vacant lorsque le propriétaire des lieux n’est pas défini. 

 

Bon à savoir

Il ne faut pas confondre pas-de-porte, droit au bail et fonds de commerce. 

  • La cession de droit au bail correspond à une somme d’argent que donne le nouveau locataire au locataire sortant (et non au propriétaire). Il s’applique donc si le local n’est pas vacant lors de la signature du bail, contrairement au pas-de-porte. 

  • La cession du fonds de commerce est différente : le nouveau locataire rachète à l’ancien locataire non seulement son droit au bail mais aussi sa clientèle.  

 

Le pas-de-porte est en fait une clause spéciale intégrée au contrat de bail commercial. Elle y mentionne 3 informations cruciales :  

  • Le montant du pas-de-porte 

  • Les conditions de règlement 

  • La nature du pas-de-porte (sous forme d’indemnité ou de supplément de loyer) 

Attention, après signature du bail commercial, le bailleur ne peut plus rectifier la clause de pas-de-porte. Cela signifie qu’il ne peut plus, entre autres, augmenter le montant exigé.  

Pour plus de détails : Le contrat de bail commercial 

Le saviez-vous ?

Le crédit-bail immobilier peut vous permettre de devenir propriétaire d’un local commercial ou professionnel sans apport personnel ! 

 

Supplément de loyer ou indemnité : quelle est la différence ?    

Lors de la conclusion de votre contrat de bail, vous (locataire) et votre propriétaire devez vous mettre d’accord sur la nature du pas-de-porte (ou droit d’entrée) utilisé : supplément de loyer et / ou indemnité.  

 

Le supplément de loyer  

Dans les cas les plus fréquents, le pas-de-porte est un supplément de loyer.  

Si le propriétaire pense que son bien va prendre en valeur lors de la durée du bail, alors il peut se prémunir en incluant un pas-de-porte dit « supplément de loyer ».  

En effet, un bail commercial dure minimum 9 ans, et la révision du montant du loyer est très encadrée ! Le pas-de-porte est alors le moyen idéal pour le propriétaire de prévoir l’augmentation systémique des loyers. 

Dans la majorité des cas, le montant du pas-de-porte est pris en compte dans le calcul du nouveau loyer du bail lors de son renouvellement. 

Exemple

Yves a un local commercial qu’il souhaite mettre en location. Jusqu’alors, un seul bus reliait le centre-ville à la zone où Yves est installé. Il sait qu’une ligne de métro va être construite et mise en service dans 3 ans. De fait, le local va gagner en valeur : il sera plus attractif puisque l’affluence quotidienne augmentera. Yves décide donc d’inclure un pas-de-porte défini comme supplément de loyer.  

L’indemnité  

Dans ce cas-là, le pas-de-porte est considéré comme une sécurité financière : il permet au bailleur de pallier la perte de valeur de son bien en raison de l’usure des locaux (et non pas l’augmentation des loyers).  

En effet, le propriétaire décide de s’indemniser en contrepartie des avantages qu’il accorde à son locataire, notamment le droit à la propriété commerciale. Il peut aussi décider de s’indemniser contre la perte de valeur de son bien à la vente (valeur vénale) suite à l’usure des lieux par le locataire... et le temps.  

Attention, dans ce cas-ci, la valeur vénale du bien peut très bien diminuer sans que la valeur immobilière du bien descende.  

 

Bon à savoir

La propriété commerciale protège un locataire et lui donne le droit de rester dans les locaux au terme d’un bail commercial. Ainsi, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux avant la fin du bail (pour les relouer) ou s’il refuse le renouvellement du bail, il devra alors payer une indemnité d’éviction au locataire. Cette somme sert ainsi à dédommager le locataire lorsque le bail n’est pas renouvelé. 

 

 Comment est fixé le montant du pas-de-porte ?  

Il n’existe pas de méthode de calcul spécifique pour fixer le montant d’un pas-de-porte. La somme est librement choisie par le bailleur ! Le montant dépend souvent de la nature du pas-de-porte : supplément ou indemnité. Ainsi, les facteurs suivants influeront sur le prix : 

  • L'attractivité commerciale de l’emplacement du local : plus l’endroit est prisé (une rue très passante, un quartier réputé, un bâtiment avec du cachet) plus le pas-de-porte sera élevé (en supplément de loyer). 

  • L’état du local : comme pour un bien immobilier lambda, le bail peut être déterminé en fonction de la valeur du mètre carré. Mais plus encore, l’état du local en lui-même influera sur le prix du pas-de-porte.  

 

Bon à savoir

Il est possible de verser le pas-de-porte en une seule fois au moment de signer le bail ou en plusieurs fois, étalées sur la durée du bail (au moment du loyer par exemple). Comme pour le montant, c’est à vous, locataire, de vous mettre d’accord avec votre bailleur sur les modalités de versement stipulées dans le contrat. 

 

 

La fiscalité liée au pas-de-porte 

Le pas-de-porte doit être déclaré fiscalement. Depuis 2019, il est considéré comme une prestation « accessoire ». Sa nature détermine la fiscalité à laquelle vous serez soumis. 

 

Le pas-de-porte est considéré comme supplément de loyer dans votre bail commercial 

  • Vous êtes locataire : 

Si le pas de porte est défini comme un supplément de loyer, alors il est fiscalement considéré comme un loyer : cela signifie que les mêmes règles s’appliquent.  

Vous devez ainsi l’indiquer dans votre bilan comptable. Pour cela, vous le mentionnez  dans votre compte de résultat, en tant que charge. Vous pourrez le déduire de vos bénéfices. 

  • Vous êtes bailleur :  

Puisque le pas-de-porte est considéré comme un loyer, vous devez déclarer le pas-de-porte comme un revenu foncier.  

Dans votre déclaration de revenus, vous mentionnez donc le paiement du pas-de-porte dans la catégorie annexe des revenus fonciers. 

 

Le pas-de-porte est considéré comme une indemnité dans votre bail commercial 

  • Vous êtes locataire :  

Si vous vous accordez avec votre bailleur pour définir votre pas-de-porte comme une indemnité, le montant n’est pas déductible fiscalement.  

Pourquoi ? Car le pas-de-porte alors est considéré au niveau comptable comme un actif incorporel, c’est-à-dire un bien immatériel que votre entreprise possède. En effet, une entreprise répertorie dans son bilan à la fois les biens matériels qu’elle possède (des machines, des terrains...) mais aussi les biens non palpables (savoir-faire, brevets, marques déposées, fichiers clients...). 

Il ne peut donc pas être déduit de vos impôts comme une charge.  

  • Vous êtes bailleur :  

Lorsque le pas-de-porte est reconnu comme une indemnité, vous n’êtes pas imposé dessus. 

Information importante

En cas de contrôle fiscal, le bailleur devra alors prouver qu’il a réellement subi une baisse de la valeur vénale de son bien. C’est pourquoi cette nature de pas-de-porte est de moins en moins utilisée : apporter des preuves tangibles de cette perte estimée est complexe ! 

 

Vous savez désormais en quoi consiste un pas-de-porte mais aussi comment le déclarer. Il s’agit d’une clause cruciale du bail commercial dont il faudra discuter avec votre propriétaire. Besoin d’un coup de main pour d’abord créer votre entreprise ? Notre équipe peut vous accompagner de A à Z dans toutes les étapes de création. Démarrez sereinement avec Simplitoo !   

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