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Le bail professionnel

15-10-2021
2 minutes

Vous exercez une activité libérale et avez trouvé un local dans lequel installer votre entreprise ? Si vous optez pour la location, vous allez certainement être amené à signer un bail professionnel. C’est le document qui vous permettra de formaliser la relation avec votre bailleur. Quelles sont les règles à respecter ? Comment rédiger le contrat de bail ? On vous explique tout !

 

Le bail professionnel : définition

Le bail professionnel est réglementé par l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986, dite « loi Méhaignerie ». 

Ce contrat est utilisé pour la location de locaux par des personnes exerçant une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. En tout logique, ce type de bail est donc destiné aux professionnels libéraux, que leur activité soit réglementée (avocats, médecin, psychologue…) ou non réglementée (coach sportif, consultant, graphiste…).  

Il s’adresse, plus précisément, aux professions qui sont imposées aux Bénéfices Non Commerciaux (BNC).  

Il ne faut pas le confondre avec le contrat de bail commercial qui, lui, concerne les entreprises qui exploitent un fonds de commerce ou artisanal.  

Notez également qu’un professionnel libéral peut, sous conditions, opter pour un bail commercial, sous réserve que le bailleur soit d’accord. Celui-ci devra alors mentionner dans le contrat que le locataire se soumet volontairement au statut des baux commerciaux. 

Bon à savoir

Vous êtes artisan ? Si vous n’exploitez pas de fonds artisanal dans le local que vous louez, vous pouvez prétendre au bail professionnel. 

 

Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être posé par écrit.  

Avant la conclusion de ce contrat, vous devrez vérifier auprès de la mairie que le local est bien affecté (c’est-à-dire dédié) à un usage professionnel. Si ce n’est pas le cas, vous serez contraint de procéder à un changement d’affectation. Cette démarche peut être soumise à l’autorisation de la mairie, notamment dans les communes de plus de 200 000 habitants (sauf zones franches urbaines). 

Le saviez-vous ?

Vous souhaitez faire de votre local à la fois votre résidence principale et le lieu d’exploitation de votre activité ? Dans ce cas, vous devrez signer un « bail mixte » avec votre propriétaire. Si le bailleur est une société (personne morale), votre bail sera de 6 ans minimum. Dans les autres cas (personne physique), le bail sera signé pour 3 ans minimum.

Pour en savoir plus sur cette distinction : Personne morale et physique : quelles différences ? 

 

Louer vos locaux n’est qu’une possibilité. Une fois la création de votre entreprise actée, vous pouvez également opter pour l’achat d’un local professionnel. Cela vous permettra d’acquérir un patrimoine immobilier sur lequel vous pourrez réaliser les travaux que vous souhaitez.  

 

Bail professionnel : les informations clés 

La durée du bail  

Le bail professionnel est signé au minimum pour 6 ans. Vous pouvez insérer dans le contrat une clause prévoyant sa reconduction pour la même durée. Si aucune des parties (c’est-à-dire le bailleur et le locataire) ne se manifeste dans un délai de 6 mois précédant la fin du bail, alors le bail est reconduit de manière tacite. 

Contrairement au bail commercial, il n’existe pas de droit au renouvellement. Mettre un terme au contrat est donc beaucoup plus simple pour le propriétaire. Celui-ci ne sera en effet pas dans l’obligation de verser une compensation financière, qu’on appelle indemnité d’éviction, au locataire. Il n’a pas non plus à motiver son refus de renouvellement.  

Notez que le propriétaire a le droit de vous proposer un bail ayant une durée supérieure à 6 ans. En revanche, il ne pourra pas être d’une durée inférieure. Il ne peut pas non plus vous faire signer un bail précaire, celui-ci étant réservé aux activités commerciales et artisanales. Ainsi, le bail précaire est une alternative possible pour le bail commercial. 

Le loyer  

Le bailleur et le locataire se mettent d’accord sur les modalités de paiement et le montant du loyer. Ils fixent le tout par écrit

Mais attention, le propriétaire peut décider d’insérer une clause d’indexation dans le contrat. Cela lui permettra de réviser le loyer au cours du bail. Par défaut, la date de révision correspond à la date d’anniversaire de la conclusion du contrat. 

En l’absence de cette clause d’indexation, le montant du loyer sera fixe pour toute la durée du bail. 

Le saviez-vous ?

Dans le cadre d’un bail professionnel, votre loyer peut être révisé selon 2 indices : l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) et/ou l’indice du coût de la construction (ICC). 

 

Résiliation du bail 

En tant que locataire, vous pouvez quitter les locaux avant la fin du bail, à condition de respecter un délai de préavis de 6 mois. Vous devrez envoyer votre courrier de résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception ou de manière beaucoup plus formelle, par acte d’huissier. Vous disposez donc d’une plus grande souplesse qu’avec un bail commercial, qui lui, ne peut être résilié qu’à la fin de chaque période triennale (c’est-à-dire au bout de 3, 6 ou 9 ans). 

Le bailleur, quant à lui, doit obligatoirement attendre l’expiration du contrat de location pour le résilier, en respectant là aussi un préavis de 6 mois. Toutefois, il peut procéder à une résiliation anticipée s’il constate des manquements graves de la part du locataire (défaut de paiement, sous-location non autorisée, dégradation des locaux, etc.). Pour se prémunir, le bailleur peut inscrire une clause résolutoire au contrat. Il y précisera les raisons et les modalités de cette résiliation anticipée. 

Sous-location 

Vous pouvez sous-louer votre bail, mais vous devrez avertir le propriétaire du changement d’occupant des lieux. Le bailleur a quant à lui le droit de l’interdire ou de faire figurer une clause indiquant que la sous-location est soumise à son accord. Dans tous les cas, vos obligations restent les mêmes, comme si vous occupiez encore le local.  Cela signifie par exemple que si le sous-locataire ne paie pas le loyer, votre responsabilité pourra être engagée. 

Le saviez-vous ?

Au cours du bail, vous pouvez céder à un autre professionnel votre droit à occuper les locaux. Les conditions de cession sont les mêmes que pour la sous-location. 

 

Fin du bail 

À l’expiration du bail, le locataire et le bailleur peuvent décider de ne pas le reconduire. Dans ce cas, le bailleur (ou le locataire) doit prévenir l’autre partie dans un délai de 6 mois. Cette décision n’a pas besoin d’être motivée. Elle ne donne lieu à aucune compensation financière. 

 

Bail professionnel ou bail commercial ? Tableau récapitulatif  

 

Bail professionnel 

Bail commercial 

Pour qui ? 

Activités libérales ou assimilées (soumises aux BNC) 

Artisan n’exploitant pas de fonds artisanal 

Activité commerciale, industrielle et artisanale  

Durée de bail minimum 

6 ans 

9 ans 

Reconduction 

Tacite 

Tacite 

Droit au renouvellement 

Non 

Oui  

Résiliation 

Par le locataire : à tout moment en respectant un préavis de 6 mois 

 

Par le bailleur : à l’expiration du contrat, en respectant un préavis de 6 mois 

Par le locataire : 6 mois au minimum avant la fin de chaque période triennale (3, 6 et 9 ans) 

 

Par le bailleur : 6 mois minimum avant la fin de chaque période triennale. Le bailleur sera alors tenu de verser une indemnité d’éviction. 

Révision du loyer 

Possible 

Indexation sur des indices de référence 

Possible révision triennale Indexation sur des indices de référence 

Sous-location et cession du bail 

Libre, sauf clause contraire. 

 

Seulement avec l’accord du propriétaire. 

 

Comment rédiger un contrat de bail professionnel ? 

Obligatoirement écrit, il est plus simple à rédiger que le contrat de bail commercial. Il n’est en effet soumis à aucune forme particulière. Le contrat de bail commercial est beaucoup plus encadré par la loi. 

Vous devrez toutefois y mentionner les informations suivantes, propres à tout contrat de bail :  

  • L’identité des parties au contrat (le bailleur et le locataire) 

  • La durée de location  

  • Le montant du loyer, ainsi que les modalités de son paiement et de sa révision, le cas échéant 

  • La répartition des charges (eau, électricité) et des dépenses liées aux travaux 

  • Le montant du dépôt de garantie (c’est-à-dire la somme encaissée par le bailleur si le locataire ne remplit pas ses obligations contractuelles)

Le contrat peut également contenir des clauses spécifiques, selon les exigences du locataire et du bailleur. Une clause d’agrément peut conditionner la cession du bail à l’accord du bailleur. Une clause résolutoire peut fixer clairement les motifs pour lesquels le contrat pourrait être résilié de manière anticipée par le bailleur.

Différents documents devront être annexés à ce contrat : 

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui vous permet de connaître la consommation énergique des locaux 

  • Le diagnostic amiante pour vérifier que votre local est conforme à la réglementation sur la présence d’amiante 

  • L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) relatif notamment aux risques de pollution

Vous procéderez également à un état des lieux et en garderez chacun une trace écrite. Soyez vigilant lors de l’état des lieux d’entrée. Ce document sera repris par le bailleur une fois votre bail résilié. Il lui permettra de vérifier que les locaux n’ont subi aucune dégradation.  

Bon à savoir

 Si vous louez votre local pour une durée supérieure à 12 ans, la signature du contrat se fait obligatoirement devant un notaire. 

Pour plus de sécurité lors de la signature du contrat de bail professionnel comme pour celui du bail commercial, nous vous recommandons de vous appuyer sur des modèles rédigés par des experts du droit. Ces modèles vous permettent d’éviter un éventuel contentieux avec votre bailleur ! 

Vous avez à présent tous les éléments en main pour vous installer ! Vous aimeriez être conseillé sur le choix de votre futur statut juridique ? Nos experts de Simplitoo vous accompagnent dans vos démarches de création de votre entreprise ! 

 

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