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SCI - Définition et caractéristiques

2020-02-12
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La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme sociale très prisée dans le paysage juridique français. Elle présente en effet de nombreux avantages, à la fois pour les particuliers et les professionnels. Vous êtes tenté mais hésitez encore ? Procédures de création, gérance et fiscalité, voici tout ce qu’il faut savoir sur la SCI !

La Société Civile Immobilière : définition

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société ayant pour but de mettre en commun et de posséder des biens immobiliers entre au moins deux associés

Avant de vous lancer, voici les points que vous devez retenir :

  • La création d'une SCI passe par la rédaction de statuts.

  • Il existe plusieurs types de SCI : la SCI professionnelle possède les locaux d’une entreprise, la SCI familiale facilite la transmission de patrimoine immobilier, etc.

  • La SCI ne peut cependant pas effectuer de l’achat-revente, qui est une activité nécessitant un enregistrement spécifique et une forme juridique autre.

  • En tant que société, elle est une personne morale et peut signer un contrat. 

thumb_up_altBon à savoir
La SCI a aussi un patrimoine dédié et séparé du patrimoine personnel de ses associés. Cela signifie qu’il n’y a pas de limitation de responsabilité et que le patrimoine des associés peut donc être en jeu en cas de problème.

Enfin, il faut reconnaître la praticité de cette forme sociétale, tant pour ses avantages patrimoniaux et fiscaux que pour sa mise en place relativement simple.


Constitution et gérance d’une SCI

La SCI, comme toute société, est définie et constituée par la rédaction et la signature de statuts. Ces derniers auront notamment pour objet social la gestion et l’achat de biens immobiliers. 

Les statuts sont un contrat qui vise à définir l’objet de la société et les conditions dans lesquelles les associés s’engagent. La SCI répond donc aux formalités de constitution de société classiques. 

Le montant du capital social, de minimum 1 €, est librement fixé par les associés. Ces derniers doivent au moins être deux

La gérance peut être nommée par différents moyens : 

  • Directement dans les statuts, à la constitution de la société. C’est l’option la plus fréquemment choisie.

  • Lors d’une assemblée générale ou par une décision d’associés

thumb_up_altBon à savoir
Le gérant prend les décisions de la vie courante de la société comme signer des contrats. Néanmoins, certaines opérations plus importantes, comme l’achat ou la vente d’immeubles, devront être soumises aux votes des associés.

Fiscalité : les impôts en SCI

La SCI et ses associés ont le choix entre deux régimes d’imposition : l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Les deux ont des avantages et des inconvénients qu’il faudra bien considérer si la société passe de l’IR, mode d’imposition par défaut, à l’IS, option d’imposition irrévocable.


L’impôt sur le revenu (IR)

L’imposition à l’IR présente l’avantage d’être un régime simple pour les particuliers. 

On parle ainsi du principe de transparence

  • la société ne sera pas imposée directement

  • les associés seront imposés personnellement dans la catégorie des revenus fonciers. 

Dans cette configuration, les déficits de la société peuvent être déduits du calcul de l’impôt sur le revenu dans la limite de 10 700 €. Les personnes morales associées seront imposées à l’IS sur le bénéfice qu’elles font en fonction de leur quote-part.


L’impôt sur les sociétés (IS)

À l’inverse, les SCI soumises à l’IS devront elles-mêmes s’acquitter de l’impôt sur les sociétés. 

Cela présente plusieurs avantages :

  • Les associés ne sont imposés que sur leur part dans la distribution de bénéfices. Cela peut donc être intéressant d’opter pour ce régime si l’associé personne physique présente un taux d’imposition personnel plus élevé que l’IS.

  • Les frais d’acquisition peuvent être déduits et les coûts de construction peuvent être amortis.

thumb_up_altBon à savoir
Attention, si les associés décident de vendre un bien immobilier appartenant à la SCI, la plus-value sera soumise à l'IS. À noter également que la SCI est obligatoirement soumise à l'IS si elle exerce une activité commerciale, comme par exemple, la location meublée.

Enfin, un avantage des parts de SCI est l’abattement sur les plus-values immobilières après 22 ans de détention de l’immeuble. Même si la société a effectué une acquisition de bien immobilier plus récente, c’est dans ce cas la détention des parts qui est décomptée et non la propriété des biens immobiliers.

Voici un tableau récapitulatif pour bien comprendre les différences d’imposition pour les SCI. 

SCI imposée à l'IR

SCI imposée à l'IS

Pas d'imposition directe sur la SCI

Imposition de la SCI au taux de l'IS

Imposition personnelle des associés sur les bénéfices de la SCI (revenus fonciers)

Imposition personnelle des associés seulement sur les dividendes

Intégration des déficits pour le calcul de l’impôt possible en dessous de 10 700€

Déduction des frais d’acquisition et amortissement des coûts de construction

En cas de vente, plus-value non imposable

En cas de vente, plus-value imposable à l’IS

Imposition à l’IS obligatoire si exercice d’une activité commerciale (location saisonnière ou meublée)

Abattement sur la cession de parts après 22 ans de détention, sans conséquence sur l’acquisition récente d’un bien immobilier


Sociétés Civiles Immobilières : quels avantages ?

Les points forts des SCI sont nombreux (sociaux, fiscaux, etc.), facilitant ainsi la possession de biens immobiliers dans des situations bien précises.

On peut ainsi citer 2 exemples :

La SCI familiale

Elle prépare une succession ou remplace une indivision dans le cas d’une donation ou d’un héritage. Par rapport à l’indivision, la SCI permet de conserver le bien sans le liquider en cas de conflit ou problème. 


La SCI professionnelle

Elle permet notamment de préserver l’immeuble dans lequel se trouve l’entreprise. L’immeuble possédé par la SCI sera protégé en cas de difficultés financières de l’entreprise, au lieu d’être mis en vente si la propriété de l’immeuble était dans le patrimoine de l’entreprise ou des associés de l’entreprise. 


Sachez enfin que certains types de SCI répondent spécifiquement à des secteurs ou des opérations particulières. Elles sont réglementées par différents articles de lois, comme la société civile de placement immobilier ou la société civile de construction vente.

emoji_objectsLe saviez-vous ?
Au niveau social, des conditions sur les décisions sociétales ou les cessions de parts peuvent être mises en place par les statuts. Un associé ne peut vendre ses parts sans repreneur, et doit généralement présenter celui-ci aux autres associés.

SCI : ce qu’il faut retenir

  • La SCI est une société civile pouvant avoir comme associé des personnes physiques ou des personnes morales.

  • Elle est constituée comme toute société par des statuts et son enregistrement au greffe.

  • Elle est soumise soit à l'impôt sur le revenu (IR), soit à l'impôt sur les sociétés (IS) et le régime de l’IS est irrévocable.

  • En tant que personne morale, elle a un patrimoine propre et la personnalité juridique.

  • Un gérant est désigné et les associés prennent les décisions majeures.

  • Les parts de SCI bénéficient de l’abattement sur les plus-values immobilières.

  • Elle est plus flexible que l’indivision, facilite la transmission de biens, et possède pleinement ses biens immobiliers.

Vous connaissez maintenant les principales spécificités de la SCI ! Un doute, une question ? Simplitoo peut vous soutenir dans votre projet pour vous aider à franchir le pas !

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