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La SCI de construction vente : tout comprendre en 1 clic

23-07-2020
4 minutes

La SCI de construction vente est une société répondant aux besoins des développeurs immobiliers. Création, fonctionnement, imposition, suivez le guide !

Qu’est-ce qu’une SCI de construction vente ? 

La SCCV est une forme spécifique de société civile immobilière et son but est purement commercial. Cette forme juridique est en effet dédiée à la construction et la revente immédiate de maisons ou d’immeubles, en lots ou entièrement, afin d’en tirer un bénéfice. Il ne faut donc pas la confondre avec la SCI classique dont l’objectif est d’acheter puis de gérer des biens immobiliers. 

 

Vous l’avez compris, l’objet social de la SCCV, c’est-à-dire le but dans lequel elle a été créée, est très encadré. Ainsi, vous ne pourrez pas créer une SCCV si vous ne prévoyez pas de construire un bien immobilier ou que vous envisagez simplement de rénover un bien. La vente après construction est également obligatoire.  

 

De la même façon, si les associés construisent un bien dans le but de l’occuper ou de l’exploiter d'une quelconque manière, il faudra passer par un autre type de société. À noter que ce sont essentiellement les professionnels de l’immobilier qui optent pour ce type de société.  

 

La SCI de construction vente compte nécessairement plusieurs associés qui, une fois la vente effectuée, se rémunèrent proportionnellement au nombre de parts qu’ils détiennent dans le capital social. 

 

Capital social : tout comprendre 

Bon à savoir

Cette société est créée pour un maximum de 99 ans. Cependant, bon nombre de SCCV disparaissent après la conclusion de la vente et ne sont donc créées que pour une durée limitée, le temps de réaliser l’opération immobilière. 

Quel fonctionnement en SCCV ? 

Le fonctionnement de la SCCV est le même qu’en SCI classique et est donc relativement souple. 

 

La rédaction des statuts est libre. Vous pouvez par exemple mettre en place des clauses de distribution des dividendes afin de favoriser un associé qui se serait plus impliqué. Libre à vous également de définir la façon de nommer un directeur ou de répartir les droits de vote. Par défaut, sachez que les décisions seront prises à l’unanimité des associés. 

De la même façon, les dirigeants pourront être nommés dans les statuts ou bien par décision de l’assemblée générale des associés. Cette dernière option peut être avantageuse, car vous n’aurez pas besoin d’enregistrer des statuts modificatifs en cas de changement de direction. 

 

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Comment créer une SCCV ? 

Là aussi, la SCI de construction vente répond aux conditions de constitution classiques des SCI. 

Vous devrez tout d’abord rédiger les statuts constitutifs. Ils sont peu encadrés par la loi et contiennent toutes les informations relatives à la société : 

  • Les associés : ils doivent au moins être 2. Il peut s’agir de personnes physiques ou morales, étrangères ou non. Il n’y a pas de nombre maximal d’associés

  • Le capital social : aucun minimum n’est imposé. Le capital de la SCCV peut être variable et vous devrez dans ce cas introduire une clause de variabilité dans les statuts 

  • Les apports : ils peuvent être en numéraire, en nature ou en industrie. En cas d’apport en nature d’un bien immobilier, vous devrez passer par un notaire pour rédiger, a minima, l’acte d’apport du bien, qui vaudra alors vente. Les apports en numéraire, quant à eux, ne devront pas forcément être libérés dès la création de la société 

  • Éventuellement la nomination d’un gérant, qui prendra les décisions de la vie courante de la société. Cette nomination peut aussi être faite par un acte séparé

 

Les statuts devront être rédigés par écrit, sous la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique devant un notaire. 

 

Les conditions de formation d’une SCCV sont très classiques en somme et il vous suffira de suivre les formalités communes à toutes les sociétés pour en créer une. Les sociétés civiles telles que les SCCV sont une forme classique de société. 

 

Une fois vos statuts rédigés, vous devrez remplir  un formulaire de constitution M0 et faire enregistrer votre dossier de constitution auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) de l’endroit où la société est domiciliée.  

 

Vous disposerez alors d’un délai de 15 jours pour effectuer une déclaration des bénéficiaires effectifs auprès du greffe du tribunal de commerce. 

 

Il vous faudra enfin publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales

 

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Quelle imposition en SCCV ? 

La SCCV est une société dite « transparente », assujettie au régime des sociétés de personnes.  

 

Ainsi, les associés sont obligatoirement imposés personnellement au titre de l’Impôt sur le Revenu (IR). Contrairement à d’autres sociétés civiles, ils ne peuvent pas opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).  

 

Concrètement, cela signifie que la SCCV n’est pas imposée sur les bénéfices générés et qu’elle n’a rien à déclarer. Ce sont les associés eux-mêmes qui devront les reporter sur leur feuille d’imposition personnelle, dans la catégorie des revenus fonciers.  

Bon à savoir

 Si l’associé est une personne morale, il sera imposé avec le reste de ses bénéfices à l’impôt sur les sociétés.

Chaque associé est imposé selon sa quote-part dans la société, c’est-à-dire à proportion des droits qu’il détient dans celle-ci.  

Vous l’avez compris, la SCCV est le seul type de SCI pouvant exister uniquement pour engranger les bénéfices d’une vente immobilière. Sa création est relativement simple et son fonctionnement est à caractère flexible, puisque les associés décident dans les statuts de beaucoup de points de fonctionnement. Il n’y a pas de capital minimum requis et toute personne, physique ou morale, peut être associée de la SCCV. 

 

Vous souhaitez créer une société dans le cadre d’un projet immobilier et vous hésitez encore sur le choix de la forme juridique ? Contactez-nous ! 

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