Comment créer une SCI sans notaire ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) a pour objet l’acquisition et la gestion d'un bien immobilier par plusieurs personnes. Sa création suit les obligations imposées à toute forme juridique de société, mais la rédaction des statuts nécessite une attention toute particulière. L'intervention d’un professionnel comme un notaire peut être obligatoire dans certains cas ! Avez-vous le droit de créer une SCI sans notaire ? Comment s’y prendre ? On vous répond !
Tout savoir sur la création d’une SCI
La SCI : une société non commerciale
Aussi appelée société de gestion immobilière, la Société Civile Immobilière (SCI) est une entreprise non commerciale. Son but principal est donc l’achat et / ou la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers (studio, maison, garage, terrain, etc.), sans but commercial.
La Société Civile Immobilière (SCI) est particulièrement populaire au sein des familles, par exemple pour optimiser et anticiper une succession d’un bien, pour transmettre un patrimoine immobilier entre deux ou plusieurs enfants ou encore pour, sous conditions, investir dans le locatif.
L'un des avantages majeurs de la Société Civile Immobilière (SCI) ? Une transmission optimisée : vous pouvez en bénéficier d’abattements sur vos parts de droits de succession allant jusqu’à 100 000 euros par enfant !
La SCI : une société de personnes
Il existe deux types de société : les sociétés de capitaux et les sociétés de personnes. Vous l’avez compris, la Société Civile Immobilière (SCI) fait partie de la famille des sociétés de personnes. Une place prépondérante est accordée à la personnalité de l’associé et aux biens immobiliers mis en commun par les associés. L’objectif ne réside donc pas dans le capital social réuni ou l’argent récolté.
L’imposition sur le revenu
La Société Civile Immobilière (SCI) est par défaut soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR). Toutefois, les associés peuvent choisir de soumettre la SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Cet impôt est généralement dû par les sociétés dites de capitaux, sous conditions.
La répartition des pouvoirs
Comme dans toute société, chacun des associés de la SCI doit faire des apports au capital social : la mise de départ d’une entreprise. En contrepartie de ces apports, chacun des associés détient des parts sociales proportionnelles au montant de l’apport.
Enfin, sachez que les associés prennent des décisions collectivement quant à l’avenir du patrimoine immobilier de la SCI.
Le rôle du gérant
Au sein de la société, les associés désignent un ou plusieurs gérants pour assurer son fonctionnement quotidien. Elle est constituée par au moins deux personnes associées. Les associés élisent alors un gérant ou peuvent également décider de devenir co-gérants.
Le rôle de gérant d’une SCI est largement encadré par les statuts.
La responsabilité civile et pénale du gérant peut être engagée en cas de faute de gestion de l’entreprise, par exemple s’il va au-delà de ce qui a été convenu dans les statuts de la Société Civile Immobilière (SCI).
Pour en savoir plus : Les 5 avantages de la Société Civile Immobilière
Bien que les statuts d’une SCI puissent être rédigés par les associés eux-mêmes, il est recommandé d’être accompagné d’un professionnel (notaire, avocat, expert-comptable). Vous verrez que l’intervention d’un notaire est d’ailleurs obligatoire dans certains cas. Pour comprendre les raisons de cette obligation, mieux vaut d’abord s’attarder sur les étapes indispensables à la création d’une Société Civile Immobilière (SCI).
Les étapes de création d’une Société Civile Immobilière
1. Rédiger les statuts : la ligne directrice de votre entreprise
Tout d’abord, les associés de la Société Immobilière Civile (SCI) doivent rédiger les statuts de l'entreprise. Ceux-ci définissent les règles de fonctionnement de la SCI ainsi que les relations entre associés.
Les statuts d’une SCI doivent contenir les mentions obligatoires suivantes :
L’objet social de la SCI, c’est-à-dire son domaine d’intervention
La dénomination sociale de votre entreprise (son nom)
Le siège social
La durée (notez qu’une SCI ne peut pas exister plus de 99 ans)
Le montant du capital social et les apports de chacun des associés
Les règles de fonctionnement de la SCI notamment la vente de parts sociales, l’étendue des droits de chacun dans l’entreprise et les missions des gérants (comme la gestion administrative ou la comptabilité)
2. Déposer le capital social
Une fois les statuts de votre Société Civile Immobilière (SCI) rédigés, les associés doivent déposer le capital social à la banque ou auprès d’un notaire. Que ce soit en numéraire (sommes d’argent) ou en nature (biens), le capital doit valoir 1 € minimum.
3. Publier une annonce légale
Toute société doit publier un avis de constitution dans un journal une annonce légale. Cette formalité sert à rendre publique sa création.
Pour une Société Civile Immobilière (SCI), le coût de la publication s’élève à 185 euros HT en France Métropolitaine et 222 euros HT à Mayotte et la Réunion.
En SCI, vous devez également rendre publiques les modifications apportées au cours de sa vie. Il s’agit par exemple des changements du montant du capital social de la société, d’adresse, de dénomination sociale, de statut juridique etc. On parle alors de la publication d’un « avis de modification ».
4. Déposer le dossier au Greffe pour immatriculation
Vous devez déposer votre dossier de création de votre SCI auprès du greffe de tribunal de commerce afin d’être immatriculé. Cela vous reviendra à environ 70 euros.
Pour rappel, votre dossier de création de SCI doit comporter les éléments suivants pour être conforme :
Le formulaire spécifique à la création d’une SCI complété
L’attestation de dépôt du capital social de la société avec les apports du ou des associés
Les statuts de votre entreprise
L’attestation de publication de l’annonce légale
Depuis l’ordonnance de la loi Sapin II de 2016 renforçant le dispositif français de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, le droit français oblige une SCI à déclarer le dirigeant de la société au registre des bénéficiaires effectifs. Ce dépôt est au prix de 21,41 euros.
Vous ne voulez prendre aucun risque lors de la rédaction des statuts de votre entreprise ? Nos conseillers vous accompagnent dans cette étape cruciale : ils prennent en charge la création de votre SCI de A à Z !
Avec ou sans notaire : quelles conséquences ?
La formalité de publicité : intervention obligatoire d’un notaire
L’intervention d’un notaire relève d’une obligation légale dans un cas particulier : lorsque vous apportez un bien immobilier détenu en votre nom propre au capital social de la SCI. Cela peut être par, exemple, un immeuble ou un fonds de commerce. La loi exige qu’un notaire enregistre et certifie cet apport par un acte authentifié.
C’est également le notaire qui effectue l'apport auprès du service de publicité foncière. Il s’occupe de cette démarche après signature des statuts de l’entreprise, mais avant l'immatriculation de la SCI. En effet, vous réalisez l'apport du bien immobilier au capital social de la SCI qui est en cours de création.
Le but de cette formalité d’enregistrement et publicité ? Avoir accès aux informations liées à votre Société Civile Immobilière (SCI) et aux biens immobiliers directement sur ce même service de publicité, sans devoir passer par un notaire.
Oublier la formalité de publicité lors de la création de votre Société Civile Immobilière (SCI peut engager la responsabilité du gérant et mettre son patrimoine personnel à risque.
Une fois ces formalités effectuées, la Société Civile Immobilière (SCI) devient pleinement propriétaire du bien immobilier. Par la suite, si les associés apportent de nouveaux biens immobiliers au capital social de la SCI, vous devez à nouveau faire authentifier ces apports par un notaire et les notifier au service de publicité foncière.
Des risques d’erreur peuvent survenir
Vous et vos associés n'avez pas nécessairement besoin d’un notaire pour rédiger les statuts de votre Société Civile Immobilière (SCI) ! Lorsqu’ils sont rédigés par les associés, on dit que les statuts sont rédigés sous seing privé.
Cependant, une erreur ou un oubli peut être compromettant pour votre société. Rédiger un objet social trop restreint en mentionnant seulement un immeuble, par exemple, est une erreur courante. Si par la suite, votre SCI devient propriétaire d’autre type de bien immobilier et que vous n’amendez pas vos statuts, votre SCI peut être dissoute !
Par ailleurs, l'oubli d’une clause peut mener à des tensions entre les associés. Vous vous exposez alors à vous retrouver devant les tribunaux, engendrant des coûts supplémentaires et un investissement important en temps et énergie.
Prenez soin de bien rédiger vos statuts sans erreurs car toute modification statutaire d’une Société Civile Immobilière (SCI) entraine des frais de modification auprès du greffe (192,01 euros) !
Les professionnels à consulter
Pour rédiger vos statuts, il est possible de faire appel aux professionnels suivants : un avocat, un expert-comptable, un notaire ou un service en ligne spécialisé.
L’avocat
Un avocat est un professionnel du droit. Il peut se spécialiser dans le droit fiscal ou dans le droit des sociétés par exemple. Grâce à ces formations, il a réponse à toutes les questions juridiques relatives à la rédaction des statuts de votre Société Civile Immobilière (SCI). Comptez à partir de 1 500 euros pour une expertise d’avocat à ce sujet.
L’expert-comptable
Un expert-comptable est un professionnel de la comptabilité et des chiffres. L’expert-comptable est un atout pour ce qui concerne le choix de l’impôt pour votre SCI ou la répartition du capital social (les apports) entre associés. Si vous cherchez une expertise à 360 degrés pour vos statuts, nous vous recommandons plutôt l’intervention d’un avocat, d’un notaire ou d’un service en ligne comme le nôtre.
Comptez environ 800 euros si vous sollicitez un expert-comptable.
Le notaire
Un notaire est un officier en charge d’une mission de service public. Ses avantages ? Ce juriste a le pouvoir d’authentifier des actes (comme l’acte authentifié nécessaire à la formalité de publicité par exemple) et vous conseille sur chaque point à mentionner dans vos statuts (répartition des pouvoirs et des parts sociales, rôle du gérant, impôt sur le revenu, etc.).
Pour l’intervention d’un notaire dans la rédaction de vos statuts, comptez entre 1 500 et 2 500 euros.
Un service en ligne spécialisé
Le service en ligne spécialisé Simplitoo est également une option ! Les experts juridiques aux connaissances pointues rédigent les statuts de votre SCI de A à Z et sur-mesure.
Dans cette offre, retrouvez aussi un accompagnement au sujet d’autres formalités : du remplissage sans erreurs de votre formulaire d’immatriculation exigé par l’administration, au dépôt de son capital social. Là où les prix oscillent autour de 350 ou 400 euros chez d’autres services en ligne, avec Simplitoo créez votre SCI l'esprit tranquille pour 99 euros seulement !
Pour faciliter votre création de Société Civile Immobilière (SCI), nous proposons des offres plus poussées comprenant le dépôt du dossier d’immatriculation au greffe, une assistance illimitée et l’obtention de votre extrait K-bis en moins de 48 heures !
Récapitulatif des coûts de création de votre Société Immobilière Civile (SCI)
| Obligation de solliciter un notaire | Coût |
Rédaction des statuts | Non mais vivement recommandé
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Dépôt du capital social | Non | 1 euro minimum |
Publication de l’annonce légale | Non | 185 euros en France Métropolitaine et 222 euros à Mayotte et la Réunion |
Dépôt du dossier au Greffe | Non | 70 euros |
Déclaration au registre des bénéficiaires effectifs | Non | 21,41 euros |
La formalité de publicité par acte authentifié | Oui | 250 euros environ |
Modification statutaire | Non | 192,01 euros |
Vous l’aurez compris, la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) demande une rigueur dans les formalités, notamment au moment de la rédaction des statuts. Vous pensez à créer une SCI pour l'achat ou la gestion d’un bien immobilier, en famille ou simplement en groupe ? N’hésitez pas à faire appel à nos conseillers Simplitoo. Ils sont à votre écoute pour répondre à vos questions juridiques !