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Comment créer une SCI sans notaire ?

15-12-2021
5 minutes

Une Société Civile Immobilière (SCI) a pour objet l’acquisition et la gestion d'un bien immobilier par plusieurs personnes. Aussi appelée société de gestion immobilière, la SCI est particulièrement populaire au sein des familles, par exemple pour anticiper une succession, ou investir dans le locatif, mais pas seulement ! Son fonctionnement est encadré par des statuts, dont la rédaction est une étape essentielle. L'intervention d’un notaire peut être obligatoire dans certains cas, mais ils peuvent souvent être rédigés par les associés eux-mêmes. On vous explique comment créer sa SCI sans notaire !

Tout savoir sur la création d’une SCI 

Une société non commerciale  

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société non commerciale, c’est-à-dire que son but principal n’est pas de vendre des biens et des services. En effet, son objectif est l’achat et/ou la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers (studio, maison, garage, terrain nu, etc.). Elle est autant utilisée par des particuliers que des professionnels pour les bureaux de leur entreprise.  

Elle est notamment un outil intéressant dans le cas d’une transmission de patrimoine immobilier entre deux ou plusieurs personnes ou pour optimiser une succession : elle permet aux héritiers de se partager la propriété d’un bien immobilier ou aux parents de constituer un patrimoine pour leurs enfants. La SCI supportera les dettes en cas de difficultés financières sans affecter le patrimoine personnel des associés.

  

Une société de personnes 

La SCI est une société de personnes. Cela signifie qu’une place prépondérante est accordée à la personnalité de l’associé.  

En ce sens, la SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu, même si les associés ont le droit d’opter pour l’impôt sur les sociétés.  

Comme dans toute société, chacun des associés de la SCI doit faire des apports au capital social, trésorerie de départ d’une société. En contrepartie de ces apports, chacun devient détenteur de parts sociales proportionnellement au montant de l’apport.   

Les associés prennent des décisions collectivement quant à l’avenir du patrimoine immobilier de la SCI. 

Pour en savoir plus : Les 5 avantages de la SCI  

Le rôle du gérant de la SCI 

La SCI est constituée par au moins deux personnes associées, qui peuvent désigner un gérant parmi l’une d’elles, ou décider d'être co-gérants. 

Les associés d’une SCI ont aussi le droit de désigner un ou plusieurs gérants pour assurer le fonctionnement quotidien de la SCI selon les statuts, qui définissent les règles de fonctionnement et d’organisation de la SCI. Les missions du gérant peuvent par exemple être la gestion administrative de la SCI.  

La responsabilité civile et pénale du gérant peut être recherchée en cas de faute de gestion de l’entreprise, par exemple s’il va au-delà de ce qui a été convenu dans les statuts.  

Bon à savoir

Le gérant peut être une personne physique ou une personne morale. S’il s’agit d’une personne morale, un représentant physique est nommé. 

 

La SCI est connue pour son cadre juridique souple : les statuts peuvent être librement rédigés par les associés, mais cela comporte quelques risques.

  

Les étapes de création de la SCI 

Rédiger les statuts 

Après s’être mis d’accord sur les contours qu’ils veulent donner à leur projet, les associés de la SCI doivent rédiger les statuts de la SCI. Ceux-ci vont permettre de définir les règles de fonctionnement de la SCI ainsi que les relations entre associés.  

Les statuts doivent contenir des mentions obligatoires telles que : 

  • L’objet social de la SCI, c’est-à-dire son domaine d’intervention 

  • Le montant du capital social et les apports de chacun des associés 

  • Les règles de fonctionnement de la SCI, notamment la vente de parts sociales et l’étendue des droits de chacun dans l’entreprise 

Déposer le capital social 

Une fois les statuts rédigés, les associés doivent s’entendre sur le dépôt du capital social.  

 

Le saviez-vous ?

Une SCI n’a pas de capital social minimal et peut être créée à partir de 1 € ! 

 

Pour constituer ce capital social, chaque associé peut apporter à la SCI une somme d’argent (apport en numéraire) ou un ou plusieurs biens (apport en nature). 

 

Exemple

Jules et Guy veulent créer une SCI pour les bureaux de leur société, qui coûtent 700 000 € à l’achat. Comme ils veulent être à égalité en droits, chacun apporte un montant de 350 000 € : ils détiennent chacun 50 % des parts sociales et se partagent donc les loyers en deux.  

 

Le dépôt de capital en SCI se fait auprès d’une banque ou d’un notaire.  

 

Bon à savoir

La mise à disposition du capital social au moment de la création de la société, aussi appelée libération du capital, ne connaît aucune obligation : les associés peuvent utiliser l’argent du capital comme ils l’entendent.  

 

Publier une annonce légale 

Toute société doit publier dans un journal une annonce légale pour rendre publique sa création.  

Pour une SCI, le coût de cette formalité s’élève à 189 € TTC en France Métropolitaine et 227 € HT à Mayotte et la Réunion. 

Déposer le dossier au greffe 

Enfin, le dossier constitué doit être enregistré auprès du greffe de tribunal de commerce afin d’être immatriculé, ce qui vous reviendra à environ 70 €.  

 

Information importante

Depuis la loi Sapin II de 2016, une SCI est tenue de déclarer le dirigeant effectif de la société en opérant une déclaration au registre des bénéficiaires effectifs. Ce dépôt coûte 25€. 

 

Avec ou sans notaire : quelles conséquences ?  

L’intervention obligatoire d’un notaire  

Lors de la constitution de votre SCI, l’intervention d’un notaire peut relever d’une obligation légale.  

C’est le cas par exemple lorsque vous apportez au capital social de la SCI un bien immobilier que vous détenez en votre nom propre. Cela peut être par exemple un immeuble ou un fonds de commerce. Le droit exige qu’un notaire certifie cet apport par un acte authentifié.  

Vous devez ensuite notifier cet apport au service de publicité foncière. La publication doit se faire après signature des statuts, mais avant l'immatriculation de la SCI, puisque vous apportez le bien immobilier au capital social de la SCI qui est en train d’être créée.  

Information importante

Oublier la formalité de publicité peut engager la responsabilité du gérant de la SCI sur ses deniers propres. 

 

Une fois ces formalités effectuées, la SCI devient pleinement propriétaire du bien immobilier que vous avez apporté à son capital social. Par la suite, si de nouveaux biens immobiliers sont apportés au capital social de votre SCI, vous devrez à nouveau faire authentifier ces apports par un notaire et les notifier au service de publicité foncière.  

Bon à savoir

Les associés de la SCI ont le droit de rédiger eux-mêmes les statuts et d’annexer indépendamment un acte d'apport pour un immeuble par un notaire. Le coût en cas d’un nouvel apport sera limité ! 

 

Des frais réduits... 

Vous et vos associés n'avez pas nécessairement besoin d’un notaire pour rédiger les statuts de votre SCI ! Lorsqu’ils sont rédigés par les associés, on dit que les statuts sont rédigés sous seing privé.  

L’avantage majeur entre le notaire et vous est le prix ! Avoir recours à un notaire pour faire rédiger vos statuts a un coût entre 1 500 et 2 500 €. Rédiger vous-même les statuts peut représenter une économie non négligeable puisque cela ne vous coûtera rien.

 

...mais des risques d’erreur ! 

Mais attention, les statuts peuvent être délicats à rédiger ! Une erreur ou un oubli peut être préjudiciable à votre société. Par exemple, une erreur courante est de rédiger un objet social trop restreint en mentionnant seulement un immeuble : si par la suite, votre SCI acquiert un autre type de bien immobilier et que vous n’amendez pas vos statuts, votre SCI peut être dissoute !  

Par ailleurs, l'oubli d’une clause peut mener à des tensions entre les associés qui peuvent vous mener devant les tribunaux, engendrant des coûts supplémentaires et un investissement important en temps et énergie.

 

Nos conseils 

Si vous décidez de rédiger vos statuts vous-même, il est recommandé d’anticiper plusieurs scénarios d’entrée et de sortie d’un associé afin d’être préparé à toute éventualité. Des conflits peuvent toujours survenir lorsque l’on gère un bien à plusieurs !   

Exemple

Un associé agit contre l’intérêt de la SCI en ne donnant pas son accord pour un devis de réparation urgente de la toiture du bien en location. Les statuts peuvent dans ce cas prévoir la vente forcée de ses parts sociales, donc la sortie contrainte de cet associé de la SCI. 

 

Notez par ailleurs que peu importe l'option que vous choisirez, des frais administratifs obligatoires sont incompressibles, comme la publication de l’annonce légale et l’immatriculation de la SCI au greffe du tribunal de commerce.  

Information importante

Prenez soin de bien rédiger vos statuts : toute modification entraine des frais de modification auprès du greffe (un coût d’environ 195 €) ! C’est pourquoi il peut être préférable de procéder à la nomination du gérant dans un acte séparé. Cela vous évitera de devoir modifier les statuts à chaque changement de gérant ! 

 

Pour pallier ces risques tout en économisant, Simplitoo vous propose son service de rédaction de statuts personnalisés.  

Sont aussi compris dans cette offre, le Cerfa M0 exigé par l’administration pour déclarer votre SCI et l’assistance d’un conseiller par mail, le tout pour un montant de 99€.  

Pour faciliter encore plus votre création de SCI, nous proposons des offres plus poussées comprenant le dépôt du dossier au greffe, une assistance illimitée et votre K-bis en moins de 48h ! 

 

Vous l’aurez compris, la création d’une SCI demande une rigueur dans les formalités, notamment au moment de la rédaction des statuts. Si vous pensez à en créer une ou êtes dans le processus de création, n’hésitez pas à faire appel à nos conseillers Simplitoo, qui sont à votre écoute pour répondre à vos questions ! 

  

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