Le droit au bail
Vous souhaitez louer un local afin d’y exercer votre activité commerciale, industrielle ou artisanale ? Saviez-vous qu’il était aussi possible de reprendre un bail commercial en cours en le rachetant au locataire ? Vous récupérez ainsi le contrat, mais aussi tous les droits dont jouit le locataire ! On vous explique ce qu’est le droit au bail mais aussi comment se passe une cession. Suivez le guide !
Qu’est-ce que le droit au bail ?
Le contrat de bail commercial
Lorsqu’un professionnel souhaite louer un local pour exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle, il contracte un bail commercial.
Ce contrat de location permet de fixer le montant du loyer entre le locataire, qu’on appelle preneur, et le propriétaire, qu’on appelle bailleur. Sa durée est fixée à 9 ans minimum.
L’avantage pour le locataire ? Il bénéficie d’un droit de renouvellement de son bail passé ces 9 années !
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le contrat de bail commercial.
Le bail commercial est strictement encadré par la loi et notamment par l’article L145-1 du Code de Commerce.
Le droit au bail et le contrat de bail commercial
Le droit au bail est une somme d’argent que le nouveau locataire verse à l’ancien occupant des lieux afin de reprendre son bail commercial en cours et bénéficier des mêmes droits.
Attention, cette somme n’est pas versée au propriétaire du local mais bien au locataire ! Pourquoi ? Car vous rachetez en fait tous les droits et garanties compris dans le bail commercial :
Le droit d’occuper les lieux
Le droit de bénéficier d’un loyer avantageux
Le droit de renouvellement au bail.
On parle de cession de droit au bail pour désigner cette transmission des droits !
Théoriquement, la cession de droit au bail peut se faire à titre gracieux, c’est-à-dire gratuitement. Dans les faits, cela arrive très rarement !
Droit au bail et fonds de commerce : quelle différence ?
Le fonds de commerce : c’est quoi ?
Un fonds de commerce désigne tous les éléments utilisés dans le cadre de l’exercice d’une profession commerciale ou industrielle. Il se compose ainsi de biens corporels (qui existent physiquement) : le matériel utilisé, les outils... Mais aussi de biens incorporels (dits « immatériels ») : la clientèle, le nom commercial, les différents brevets et marques...
Fonds de commerce et droit au bail : deux termes à ne pas confondre
Le droit au bail fait intégralement partie du fonds de commerce qui correspond lui à la valeur patrimoniale associée à une affaire entière, soit un fonds de commerce. Un commerçant peut alors décider de vendre l’intégralité des éléments propres à son activité ou seulement son droit d’occuper des locaux.
Il ne faut pas non plus confondre droit au bail et droit d’entrée (aussi appelé pas-de-porte). Si la cession de droit au bail se fait entre deux locataires qui se suivent au cours d’un même bail commercial, le pas-de-porte désigne quant à lui la somme que le futur locataire verse au bailleur, donc au propriétaire des lieux, lorsqu’il débute un bail commercial (et que le local est donc non occupé).
Comment céder son droit au bail ?
Il existe deux possibilités pour céder son droit au bail :
Soit vous le vendez seul
Soit vous vendez le droit au bail ainsi que le fonds de commerce
Je cède uniquement mon droit au bail
Le contrat de bail commercial est cédé sans être revisité : le montant du loyer, sa durée, les clauses... ne changent pas !
À la grosse différence de la cession de fonds de commerce, la cession de droit au bail peut très bien entrainer un changement d’activité ! Le futur locataire ne rachète à l’ancien qu’un droit d’occuper des locaux.
Attention, si vous cédez uniquement le bail sans le fonds de commerce, vous devrez obtenir l’accord du bailleur avant d’entamer des démarches. Sachez toutefois qu’un bailleur ne pourra s’opposer à la cession que pour motif légitime (exemple : non-respect de certaines clauses encadrant la cession).
Le bailleur peut décider d’insérer une clause dans le bail commercial pour interdire au locataire de vendre le bail sans vendre le fonds de commerce. Pourquoi ? Car il ne souhaite pas voir de changement d’activité au sein de son local !
Je cède mon fonds de commerce entier
Vous décidez alors de céder la totalité de votre affaire. Puisque vous revendez votre affaire à un professionnel qui exercera la même activité que vous, le bailleur ne peut pas s’opposer à la vente.
Cependant, le bailleur peut décider d’insérer des clauses pour avoir un droit de regard. Par exemple, une clause d’agrément oblige le locataire à demander l’accord au bailleur avant la cession. Une clause de solidarité permet aussi au bailleur de se prémunir : si le nouvel occupant ne paye pas son loyer, l’ancien locataire devra l’aider à payer. Attention, cette clause de solidarité est limitée dans le temps : elle s’applique jusqu’à maximum 3 ans après la cession.
Si le local se trouve dans une zone de sauvegarde de commerce de proximité (délimitée par le conseil municipal), la mairie peut acheter le fonds de commerce en priorité pour le céder à un commerçant ou un artisan de son choix. C'est le droit de préemption ! Vérifiez donc si vous êtes dans une telle zone car si c’est le cas, vous êtes tenus d’avertir la mairie de votre projet de cession de bail.
Le bailleur lui-même peut également disposer de ce droit ! Il insère une clause de préemption lui permettant d’intervenir pendant la cession du bail : il pourra racheter en priorité le bail au prix et conditions que le locataire sortant propose au locataire entrant.
Quelles sont les formalités ?
Une cession de droit au bail ne se fait pas sans respecter des formalités bien précises ! En plus de respecter ce qui est mentionné dans les clauses de votre bail commercial (comme le droit de regard du bailleur), il est nécessaire de :
Faire un état des lieux : le bailleur et le locataire sortant vérifient ensemble l’état des locaux avant que le nouvel exploitant ne les récupère
Envoyer un courrier recommandé au bailleur pour le notifier : le locataire sortant envoie un courrier à son bailleur pour le notifier de la cession. Il précise l’identité du nouvel entrant, la date de cession... Vous pouvez aussi passer par un huissier pour le tenir au courant de la cession. Cela vous permet de vous prémunir en cas de désaccord.
Il est important de respecter ces formalités ! Sans cela, la cession ne sera pas reconnue.
Quelle fiscalité pour le droit au bail ?
Je suis le locataire sortant : je vends le droit au bail
Dans ce cas, la vente du droit au bail sera prise en compte pour déterminer vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le montant de la vente faisant intégralement partie des bénéfices de votre société, ils sont imposables.
Je suis le locataire entrant : j’achète le droit au bail
Si vous achetez le droit au bail, vous devrez payer les droits d’enregistrement de la cession. Il s’agit d’un impôt à payer à l’occasion d’un nouvel enregistrement, soit dans notre cas, à l’occasion de la cession.
Le taux taxé pour payer les droits d’enregistrement dépend du prix de vente du bien :
Sur la part du prix inférieur à 23 000 €, vous ne serez pas imposé
Si le prix est inférieur à 200 000 €, vous serez imposé à hauteur de 3 % sur la portion du prix de vente comprise entre 23 000 et 200 000 euros,
Vous serez imposé à hauteur de 5% pour la portion du prix de vente supérieure à 200 000 euros.
Mathieu cède son droit au bail à Bertrand au prix de 177 000 €. Bertrand, le locataire entrant, devra payer ses droits d’enregistrement de la façon suivante : il ne sera pas imposé sur les 23 000 € mais sera imposé à hauteur de 3 % sur la portion entre 23 000 € et 177 000 €. Cela donne :
177 000 – 23 000 = 154 000
154 000 x 3 % = 4 620
Les droits d’enregistrement de Bertrand s’élèveront donc à 4 620 € !
Le droit au bail sera ensuite considéré au niveau comptable comme un actif incorporel du nouveau locataire, c’est-à-dire un bien immatériel qui appartient à votre entreprise. En effet, dans son bilan comptable, l’entreprise doit à la fois répertorier les biens matériels qu’elle possède (machines, terrains...) et les biens non tangibles (savoir-faire, brevets, marques déposées...).
Vous savez désormais ce qu’est un droit au bail, mais aussi comment se déroule une cession. Rien ne vous empêche ainsi de lancer votre affaire en reprenant un bail en cours ! Besoin d’un petit coup de pouce pour d’abord créer votre société ? Sachez que notre équipe peut vous accompagner dans vos démarches administratives et vous permettre un lancement d’activité clefs en main !