La résiliation du bail commercial
La résiliation du bail commercial (également appelé bail 3-6-9) est strictement encadrée par la loi. Bailleur ou locataire, vous devez donc respecter une procédure précise. Quelle est la durée légale de préavis ? Quels sont les motifs valables pour résilier un contrat de bail commercial ? Quelles sont les voies de recours ? On répond à toutes vos questions !
Le bail commercial : définition
Le contrat de bail commercial désigne un contrat de location d’un local dans lequel est exercée une activité commerciale, artisanale ou industrielle.
D'une durée de 9 ans minimum et de 12 ans maximum, il se veut particulièrement protecteur à l’égard du locataire (également appelé preneur).
Si l’échéance contractuelle est a minima fixée à 9 ans, le locataire et le bailleur ont toutefois la possibilité de résilier le contrat au bout de 3, 6 ou 9 ans : c'est-ce que l’on appelle la résiliation triennale. Pour cette raison, le bail commercial est également appelé bail 3-6-9.
Notez également qu’en cas de non-résiliation des deux parties à la date d’échéance contractuelle, le bail commercial est reconduit automatiquement. C'est ce qu’on appelle le droit au renouvellement.
Les modalités de résiliation et de congé du bail commercial sont encadrées par l’article L. 145-9 du Code de commerce.
La résiliation du bail commercial par le locataire
Vous êtes locataire et vous souhaitez résilier votre bail commercial ? On vous explique la procédure à suivre selon votre situation !
Le congé triennal
On vous le disait, vous avez la possibilité de donner congé à votre propriétaire à chaque échéance triennale (3 et 6 ans) ou au terme de l’échéance contractuelle (9 ans).
Dans ce cas, vous pouvez résilier votre contrat de bail commercial sans préciser le motif de votre demande de congé.
Pour que votre demande soit recevable, vous devez tout de même respecter une durée de préavis et des conditions de forme :
Informez votre bailleur six mois avant la date du terme du congé triennal
Vous pouvez donner votre congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier (également appelé acte extrajudiciaire).
Par exemple, si le terme de votre bail est le 20 novembre, alors vous devrez faire votre demande de congé au plus tard le 20 mai.
Et si vous ne respectez pas ce préavis, que se passe-t-il ?
Vous transmettez votre demande plus de 6 mois avant l’échéance triennale : votre demande de congé reste valable. Néanmoins, votre demande ne prendra effet qu’à la date de la prochaine échéance triennale. Ainsi, si le terme de votre bail est fixé au 20 novembre et que vous adressez votre congé dès le 1er mai, votre contrat ne prendra fin qu’au terme de la prochaine échéance triennale, c’est-à-dire le 20 mai.
Vous transmettez votre demande moins de 6 mois avant l’échéance triennale : la durée de préavis est ici obligatoirement de 6 mois. Le bail se poursuivra donc jusqu’à l’échéance triennale suivante.
Si la demande de congé est à l’initiative du locataire, celui-ci ne pourra pas percevoir d’indemnité d’éviction de la part du propriétaire.
Le départ à la retraite ou la pension d’invalidité
Vous partez à la retraite ou percevez une pension d’invalidité ? Il s’agit d’un motif valable pour demander la résiliation de votre contrat de bail commercial.
Dans ce cas, vous pouvez en effet donner congé au bailleur à tout moment. Vous n’êtes donc pas obligé d’attendre la fin d’une période triennale ou l’échéance contractuelle pour résilier votre contrat de bail commercial.
En revanche, vous devrez tout de même respecter un préavis de six mois avant la date de restitution des locaux. Votre demande devra être faite par lettre avec accusé de réception ou par voie extrajudiciaire (acte d’huissier).
Le décès du locataire
Selon l’article 1742 du Code civil, en cas de décès du locataire, le bail commercial n’est pas automatiquement résilié (sauf si une clause du contrat le prévoit).
Le contrat de bail est alors transmis aux héritiers du preneur qui pourront le résilier dans les mêmes conditions que lors d’un départ à la retraite ou d’une pension d’invalidité. Ils peuvent également choisir de céder le fonds de commerce ou d’en reprendre l’exploitation.
Le locataire preneur peut donner congé avant la fin de la période triennale dans deux autres situations :
Il trouve un autre locataire pour le remplacer : il lui cède alors son droit au bail et le nouveau locataire reprend le contrat bail commercial dans des conditions identiques.
Le locataire et le propriétaire s’accordent sur un arrangement à l’amiable : cet arrangement n’est pas soumis aux dispositions du Code de commerce. Vous pouvez donc négocier cet accord librement. Toutefois, il est recommandé de poser cette décision bilatérale par écrit.
La résiliation du bail commercial par le bailleur
De son côté, le propriétaire a également le droit de refuser le renouvellement du contrat de bail commercial ou de donner congé au locataire. Les modalités de résiliation sont toutefois strictement encadrées par la loi.
Les motifs de résiliation anticipée
Cas n° 1 : le non-renouvellement du bail ou le congé
Tout comme le locataire, le propriétaire peut décider, de manière unilatérale, de mettre fin au contrat de bail commercial.
Il devra lui aussi respecter une procédure précise :
Il doit en informer le locataire 6 mois avant l'expiration de la période triennale ou du bail commercial.
Cette information doit être faite par voie d’huissier (acte extrajudiciaire).
Là aussi, si le bailleur ne respecte pas le préavis de 6 mois, les effets sont reportés à la fin de la période triennale suivante.
Dans sa demande de congé, le bailleur doit obligatoirement :
mentionner les raisons du refus de la prolongation du bail
lui indiquer qu’il a la possibilité de contester cette décision et de demander une indemnité d’éviction
Le locataire dispose d’un délai de deux ans pour saisir le tribunal judiciaire et demander cette indemnité.
Le montant de l’indemnité d’éviction varie selon votre situation. Elle ne sera en effet pas la même, selon l’ampleur de la perte de votre fonds de commerce (partielle ou totale) :
L’indemnité d’éviction est dite de remplacement, si la perte de votre fonds de commerce est totale.
Elle est dite de déplacement ou de transfert, en cas de déménagement du fonds. L’indemnité d’éviction est ici moins élevée.
Ces deux indemnités peuvent être accompagnées d’indemnités accessoires pour compenser par exemple d’autres frais subis par l’entreprise : coûts de déménagement ou perte éventuelle de produits périssables.
Le bailleur a le droit de revenir sur sa décision s’il préfère ne pas verser d’indemnité d’éviction. C’est ce qu’on appelle le droit de repentir. Dans ce cas, il doit en informer le locataire par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de 15 jours après la décision du paiement de l'indemnité.
Notez enfin que bailleur peut également refuser la demande de renouvellement du locataire. Il dispose alors de 3 mois pour l'en informer. Sans réponse de sa part passé ce délai, cela signifie que le bail est tacitement renouvelé.
Cas n° 2 : les travaux sur l’immeuble
L’article L 145-4 du Code du Commerce fixe une liste de travaux autorisant le propriétaire à donner congé au locataire à la fin de l’une période triennale ou à résilier le bail au terme de son échéance contractuelle.
Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail ou donner congé au locataire dans les cas suivants :
Construction ou reconstruction de l'immeuble (et non transformation)
Restauration immobilière ou projet de renouvellement urbain
Rénovation ou réhabilitation de l’immeuble en vue de le transformer à usage principal d'habitation (article 28 de la loi ELAN du 23 novembre 2018)
Ces travaux nécessitent l’évacuation des lieux, raison pour laquelle le bailleur peut donner congé à son locataire de manière anticipée.
Il doit dans ce cas lui verser une indemnité d'éviction ou lui proposer un local commercial de remplacement. Si le locataire accepte cette dernière solution, le bailleur devra tout de même lui verser une indemnité et participer à ses frais de déménagement.
Si le propriétaire engage des travaux de surélévation, il peut simplement suspendre le bail au lieu de le résilier. Dans ce cas, le renouvellement du bail peut être différé pour une période maximale de 3 ans. En contrepartie, le locataire peut recevoir une indemnité dont le montant peut aller jusqu’à 3 ans de loyer.
Cas n° 3 : le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles
En signant un contrat de bail commercial, le preneur s’engage à respecter ses obligations contractuelles : payer son loyer, utiliser les lieux conformément à leur destination, veiller à garder les lieux dans leur état initial, etc.
Si vous ne respectez pas ces obligations, votre bailleur peut exiger votre départ du bien immeuble qu’il vous loue. Dans ce cas, deux possibilités s’offrent à lui :
Le contrat de bail commercial comporte une clause résolutoire : dans un premier temps, le bailleur vous demande de régulariser votre situation. Vous disposez alors d’un mois pour vous exécuter. Si vous ne le faites pas, il peut mettre un terme au bail de plein droit et donc demander votre expulsion.
Votre contrat ne détient pas de clause résolutoire : le bailleur devra saisir un juge pour vous faire expulser du local.
La clause résolutoire, également appelée clause de résiliation de plein droit, n’est pas obligatoire lors de la rédaction du contrat de bail commercial. Sa mise en œuvre est encadrée par l’article L145-41 du Code de Commerce. Celui-ci précise que le bailleur doit obligatoirement prouver la persistance des manquements contractuels du locataire.
Cas n° 4 : le redressement ou de liquidation judiciaire de l’entreprise
Si, en tant que locataire, votre entreprise / société fait l’objet d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, votre bail commercial n’est pas résilié automatiquement. C'est en effet le mandataire judiciaire (administrateur ou liquidateur) qui se chargera de prendre cette décision.
Cela signifie également que le bailleur ne peut pas prendre la décision de mettre fin au terme pour procédure judiciaire envers le locataire, même si le locataire a des arriérés de loyers. La seule solution pour le bailleur est de faire une déclaration de créances auprès du mandataire judiciaire.
Si l’administrateur ou le liquidateur judiciaire décide de ne pas résilier le bail, il doit toutefois s’assurer que le locataire est en capacité de payer son loyer.
Que se passe-t-il après une résiliation du bail commercial ?
Une fois la résiliation du contrat de bail commercial validée, le locataire a l’obligation de quitter les locaux une fois le délai de préavis arrivé à échéance. Si vous ne le faites pas, le bailleur est en droit de réclamer le versement d’une indemnité.
Le bailleur et le locataire procèdent alors à l’état des lieux du local commercial.
Étape obligatoire, elle vise à vérifier que le preneur n’a pas endommagé les lieux et qu’il les libère dans leur état initial. En signant ce document, le locataire s’engage et accepte donc les éventuelles observations du bailleur.
Deux possibilités :
Aucun dégât n’est constaté et vous rendez les locaux dans leur état d’origine : vous ne serez prélevé d’aucuns frais sur votre dépôt de garantie.
Vous avez dégradé les locaux : soit vous effectuez les travaux de réparation nécessaires, soit les frais à engager par les frais à engager par le propriétaire sont déduits de votre dépôt de garantie.
Voilà, vous connaissez désormais l’essentiel sur la résiliation du contrat de bail commercial et saurez comment faire si jamais vous faites face à cette situation ! Restez vigilant et n’hésitez pas à vous faire accompagner dans votre projet. Les experts Simplitoo sont là pour vous soutenir dans la gestion quotidienne de votre société. Contactez-nous !