Constituer une SCI : qui peut en devenir associé ?
Personne majeure, mineure, société, époux, ami... Vous vous demandez qui peut être associé dans votre nouvelle Société Civile Immobilière (SCI) et qui peut en devenir le gérant ? Vous aimeriez que vos enfants ou des membres de votre famille s’associent à votre société ? Les possibilités sont nombreuses, mais il existe tout de même des règles que vous devrez respecter afin de pouvoir enregistrer votre SCI correctement. On vous explique ce qu’il faut savoir.
Créer une SCI : deux associés minimum
Rappelons tout d’abord que la Société Civile Immobilière est une société permettant d’acquérir et de gérer des biens immobiliers à plusieurs.
Elle compte au minimum 2 associés et la loi n’impose pas de limite maximum. Vous pouvez donc être seulement 2 à investir dans votre SCI au moment de sa création.
En revanche, si au cours de la vie de la société, l’associé se retrouve seul et qu’il ne trouve pas de nouveau repreneur, la SCI sera obligatoirement dissoute.
Pour aller plus loin : SCI, définition et caractéristiques
Contrairement à certaines autres formes de société, il n’y a pas de profil particulier pour devenir associé d’une SCI. Ainsi, les mineurs, les personnes sous tutelle ou encore les étrangers peuvent participer au capital de la SCI et la constituer.
Les associés personne morale sont également autorisés : cela peut être une autre SCI, une holding ou même une société commerciale. Il existe tout de même ici quelques restrictions. Ainsi, les sociétés associées de SCI doivent être imposées à l’impôt sur les sociétés, et non pas à l’impôt sur le revenu.
Le cas des mineurs associés à la Société Civile Immobilière
Les personnes mineures peuvent devenir associées de la SCI. Ce sera surtout le cas dans un contexte de SCI familiale : vous impliquerez ainsi vos enfants dans le patrimoine et leur constituerez un patrimoine assez tôt. Cette pratique permettra également de faciliter les procédures liées aux successions et aux héritages.
La représentation légale du mineur
Pour les mineurs émancipés de plus de 16 ans, les conditions sont les mêmes que pour une personne majeure. Il aura donc les mêmes droits et les mêmes devoirs qu’un adulte.
Pour les mineurs non émancipés, l’intervention du ou des représentants légaux, dans la majorité des cas les parents, est nécessaire. Notez que la représentation légale de l'enfant est toujours exercée par les 2 parents, même si ceux-ci sont divorcés. Si un seul parent a l'autorité parentale, alors seul ce parent pourra engager le mineur.
Les représentants légaux devront alors signer à la place du mineur non-émancipé à chaque étape de la création de la SCI, mais aussi pour toutes les signatures au cours de la vie de la société. De la même manière, l’enfant mineur pourra participer aux assemblées générales de la SCI mais ne pourra pas être décisionnaire. Là aussi, il sera représenté par ses parents.
Les mineurs peuvent être associés de plein droit à une SCI, mais ne peuvent en aucun cas être nommés gérants de la SCI.
La responsabilité du mineur associé
En principe, les associés des SCI sont responsables indéfiniment des pertes de la société. Concrètement, cela signifie que si la société est incapable de payer une dette, les associés devront la rembourser ensemble et intégralement, quel que soit le montant de leur apport au capital de la société lors de sa création.
Même si l’associé n’est pas juridiquement capable de signer un contrat ou de conclure un acte lui-même, il aura tout de même la responsabilité des dettes de la société sur son patrimoine personnel.
Toutefois, il est possible de limiter la responsabilité de l’associé mineur, au moment de la rédaction des statuts de la SCI. Les dettes qui normalement auraient dû être payées par l'enfant seront alors reportées sur la responsabilité des autres associés, souvent les associés majoritaires au sein de la SCI.
L’apport de l’associé mineur
Comme n’importe quel associé, le mineur devra apporter un élément de son patrimoine afin de participer à la société. Dans bien des cas, les parents font un apport à leur enfant, qu’il apportera ensuite à la SCI.
Ainsi, il pourra faire un apport en numéraire (c’est-à-dire de l’argent) ou un apport en nature (comme un bien immobilier).
Les parents peuvent aussi transmettre des parts de SCI à leurs enfants. Aussi appelée « cession de part à titre gratuit », cette pratique permet au mineur de devenir associé sans avoir à toucher à son patrimoine personnel. L’associé majeur, souvent le parent, va alors faire don de parts sociales à un mineur, afin que le mineur devienne associé au sein de la SCI. Le mineur n’aura pas à débourser un euro.
Attention cependant, cette donation est soumise aux règles fiscales de dons entre membres de la même famille.
Si l’enfant mineur apporte à la SCI un bien dont lui seul est propriétaire, l’accord du juge des tutelles sera alors nécessaire. Rappelons en effet que le mineur est incapable de signer les actes de la SCI. Le juge interviendra donc pour vérifier le consentement du mineur et s’assurer que son patrimoine n’est pas lésé.
L’intervention du juge des tutelles est aussi nécessaire au cas où l’enfant lui-même n’a pas de représentant légal. Un tuteur sera alors désigné.
Les couples mariés ou non
Les personnes en couple (mariés, pacsés ou en concubinage) peuvent aussi créer leur SCI, soit avec leur partenaire, soit séparément.
L’objectif peut être de plusieurs ordres :
protéger le concubin en cas de décès du partenaire
faire des investissements
posséder un bien immobilier en commun
La SCI leur permettra également une gestion centralisée du ou des biens immobiliers qu’ils possèdent.
Rappel sur les régimes de partage des biens
L’indivision, c’est le fait de posséder un bien sous le nom de 2 ou plusieurs personnes sans avoir de répartition spécifique entre les propriétaires indivis. Si vous êtes propriétaire indivis, vous êtes responsable avec vos co-propriétaires de la totalité des frais et de l’entretien du bien dont vous êtes propriétaires.
Dans le régime des biens communs (ou régime de la communauté des biens), tous les biens et revenus sont mis en commun et les époux sont donc solidaires en cas de dettes. La responsabilité est donc partagée. En cas de séparation, les biens sont divisés en 2 parts égales.
Notez toutefois que ce régime comporte deux variantes :
Le régime de la communauté universelle : tous les biens sont mis en commun à l’exception de ceux reçus par donation ou succession pendant le mariage, ceux-ci restant la propriété personnelle du seul conjoint bénéficiaire.
Le régime de la communauté universelle réduite aux acquêts : tous les biens sont mis en commun à l’exception de ceux acquis avant le mariage et ceux reçus par donation ou succession pendant le mariage.
Dans le cadre du régime des biens propres (ou régime de la séparation des biens), chaque membre du couple est propriétaire et responsable des biens qu’il a acquis avant ou pendant l’union. Les biens sont « séparés ». Un conjoint peut donc vendre un bien sans demander l’avis de son partenaire, puisqu’il en possède la responsabilité à lui seul.
Le PACS a fait l’objet d’une réforme en 2007. Ce régime est en effet passé de l’indivision à la séparation. Ainsi, le régime appliqué est celui des biens propres pour tout PACS conclu après le 1er janvier 2007. Par défaut, l’indivision continuera à s’appliquer pour les PACS conclus avant la réforme. Notez toutefois que les partenaires ont la possibilité de prendre des dispositions et choisir le régime de leur choix.
SCI et indivision
Par défaut, les couples non mariés et les couples pacsés avant 2007 sont soumis au régime de l’indivision pour les biens achetés ensemble. Chacun bénéficie donc de droits sur les biens qu’ils achètent sans que les parts soient réparties.
S’ils achètent un bien en commun dans le cadre d’une SCI, les choses seront différentes. En effet, chaque partenaire sera associé à hauteur des apports qu’il aura fait au capital de la SCI.
SCI et régime de la communauté de biens (biens communs)
Vous êtes mariés sous le régime des biens communs et souhaitez participer au capital d’une SCI ? Les choses sont plutôt simples si les deux membres du couple deviennent associés de la société.
En revanche, si un seul des 2 conjoints apporte un bien venant de la communauté de biens, il devra obtenir l’accord préalable de son époux / partenaire. Dans le régime des biens communs, le bien sera donc apporté à la SCI dans sa totalité :
En cas d’accord, un simple avis suffit.
En cas de désaccord, le conjoint / partenaire peut obtenir la nullité de cet apport.
Retenez également que l’autre conjoint, puisqu’il est aussi propriétaire du bien, peut revendiquer sa qualité d’associé à n’importe quel moment, même s’il ne l’a pas fait au moment de l’apport du bien au capital de la SCI.
Une telle situation peut s’avérer délicate, notamment en cours de procédure de divorce. Pour éviter cela, il est conseillé d’introduire une mention spécifique dans les statuts de la SCI, soit en l’encadrant, soit en faisant renoncer le conjoint non associé à sa revendication.
SCI et régime de la séparation de biens (biens propres)
Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens ou pacsé après 2007 (et que vous n’avez pas changé de régime de PACS), votre situation sera un peu différente. Si vous apportez un bien qui vous est propre, l’apport se fera plus facilement puisque vous seul êtes le propriétaire du bien, même si vous êtes marié / pacsé.
Si vous apportez un bien commun au couple, vous serez alors dans la même situation que si vous étiez sous le régime de la communauté de biens ou de l’indivision.
Vous pouvez tout à fait constituer une SCI avec des amis, afin de posséder une maison de vacances en commun par exemple. La distribution des parts sociales au sein des statuts vous permettra de répartir les coûts et la responsabilité entre les différents associés de la SCI.
Pour en savoir plus : Comment optimiser sa succession grâce à la SCI.
Société Civile Immobilière et ressortissants étrangers
Les personnes physiques ou morales de nationalité étrangère sont autorisées à s’associer dans une SCI. Le gérant de SCI peut aussi être de nationalité étrangère à condition de résider en France et de posséder un titre de séjour en règle.
Les ressortissants et les entreprises de l’Union Européenne peuvent s’associer dans les mêmes conditions que les ressortissants français.
Pour ce qui est des personnes physiques ou morales venant d’un pays en dehors de l’UE, elles peuvent s’associer à condition que leur loi nationale ne leur interdise pas.
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