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Tout comprendre sur l’acte de cautionnement

28-01-2022
4 minutes

L’acte de cautionnement peut être demandé par un propriétaire pour qu’un locataire accède au contrat de location d’un bail commercial. Cet acte, facultatif mais encadré par la loi, formalise l’engagement d'une troisième personne : elle se porte « caution » du contrat de location. La personne « caution » garantit alors le paiement du loyer et des frais du local au propriétaire, si le locataire est un jour dans l’incapacité de le régler. En clair, la caution est une sécurité pour le propriétaire ! Cet acte peut aussi être demandé pour des contrats importants, comme des emprunts bancaires. Mais alors, comment rédiger un acte de cautionnement ? Qui peut se porter caution ? Quels sont les effets de cet acte ? On vous explique tout !

L’acte de cautionnement, qu’est-ce que c’est ?  

Tout simplement, le cautionnement assure au propriétaire d'être payé pour la location de son bien, même en cas de soucis financiers du locataire. 

Selon le Code civil, ce mécanisme implique trois personnes : une personne morale ou physique (caution) vient en garantie d’un contrat de location signé entre un propriétaire (créancier) et un locataire (débiteur) si le locataire n’arrive pas à payer son loyer. 

Dans le cas d’un bail commercial, la caution s’engage donc à payer les impayés de loyer du locataire ainsi que d’éventuels frais, tels que les frais d’huissier de justice dans le cadre d’une procédure de recouvrement.  

Se porter caution est donc un engagement important à ne pas prendre à la légère ! 

 

Information importante

Un dépôt de garantie peut aussi être demandé par le bailleur au locataire à son entrée dans le local commercial. Cette somme d’argent remise par le locataire au bailleur a pour but de couvrir un potentiel manquement du locataire à ses obligations contractuelles, comme par exemple la dégradation du local. 

 

Si vous êtes un professionnel libéral en quête de locaux : tout savoir sur le bail professionnel.

  

Qui peut se porter caution pour un bail commercial ? 

 D’après la loi, la caution peut être une personne physique ou morale, c’est-à-dire un particulier comme une entreprise. 

La caution peut tout à fait être le dirigeant de la société qui conclut le bail commercial ! Il se porte caution en tant que particulier (personne physique) pour le compte de sa société, (personne morale) qui signe le bail. En cas de défaillance de sa société, il pourra donc être poursuivi sur ses biens personnels.  

La caution peut également être un tiers, personne physique ou morale.

 

Information importante

Si le dirigeant qui se porte caution est marié sans contrat de mariage, le créancier peut demander l’engagement du conjoint afin que les biens du couple soient intégrés à la caution. Toutefois, les biens strictement personnels du conjoint ne peuvent être saisis, sauf si ce dernier a donné son consentement explicite (article 1415 du Code civil). 

 

Pour en savoir plus : le dépôt de garantie dans le bail commercial

 

Les types de cautionnement  

Il existe principalement deux types de cautionnement : le cautionnement simple et le cautionnement solidaire. 

Le cautionnement simple 

Dans le cas du cautionnement simple, le créancier (propriétaire) doit d’abord se rapprocher de son débiteur principal, à savoir le locataire, pour obtenir le paiement des sommes dues. Le propriétaire peut entamer une procédure de recouvrement contre le locataire si le montant de sa dette atteint l’équivalent d’un mois de loyer hors charges. La caution sera appelée à intervenir uniquement si le locataire n’est pas capable de la rembourser suite de cette procédure. 

Le cautionnement solidaire 

Dans la plupart des cas, les bailleurs et les organismes de crédit préfèrent demander un cautionnement solidaire. Dans ce cas, le propriétaire peut indifféremment demander le remboursement au locataire ou la caution. L’intérêt pour lui est de déterminer lequel des deux est le plus solvable. Si le cautionnement solidaire offre un niveau de garantie supérieur pour le bailleur, il est également plus risqué pour « la caution » !  

Bon à savoir

Le cautionnement solidaire est souvent demandé par les bailleurs et les créanciers. Sa conclusion nécessite d’être mûrement réfléchie puisque ce type de cautionnement est beaucoup plus risqué pour la caution que le cautionnement simple. Ne l’envisagez que s’il existe un fort rapport de confiance entre le débiteur (le locataire) et la caution ! 

 

Les mentions de l’acte de cautionnement 

Que faut-il indiquer sur un acte de cautionnement ? 

L’acte de cautionnement prend la forme d’un document écrit rédigé conformément au droit des contrats. Il constitue la preuve de l’engagement de la caution qui signe ce document de sa main. 

L’acte de cautionnement doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires. Un bon modèle fera figurer :  

  • L’identification des parties au contrat : le créancier, le débiteur et la caution 

  • le type de cautionnement choisi (simple ou solidaire) 

  • La durée du cautionnement : fixe ou indéterminée 

  • la référence au bail commercial 

  • l’étendue financière de l’engagement de la caution (montant du loyer, des charges, des échéances, des intérêts…) 

  • la signature des parties 

Comment s'assurer de sa validité ?

L’engagement de la caution ne pourra pas dépasser le montant indiqué dans l’acte.  

Le Code de la consommation indique que, pour être valide, l’acte de cautionnement d’un bail commercial doit décrire précisément l’étendue de l’engagement de la caution en incluant le loyer principal, les intérêts, les frais et accessoires (charges, réparations locatives, impôts et taxes, frais de procédure). 

Une fois rédigé, l’acte de cautionnement est annexé au bail commercial. 

Le saviez-vous ?

Besoin d’un modèle d’acte de cautionnement ? Notre offre d’accompagnement SimpliZen vous permet de télécharger des modèles de documents administratifs, tous conformes à la loi ! 

Que se passe-t-il une fois l’acte de cautionnement rédigé ?  

Actionner la caution  

Les effets ne sont pas les mêmes s’il s’agit d’un cautionnement solidaire ou d’un cautionnement simple.  

Dans le cas d’une caution solidaire, la caution peut être sollicitée à rembourser dès que le premier impayé du débiteur-locataire a été observé.  

Avec une caution simple, le créancier-propriétaire devra d’abord se tourner vers le signataire principal du bail commercial : le locataire. Le bailleur doit dans un premier temps essayer de mettre tout en œuvre pour obtenir le paiement de la part du locataire (recherche d’une solution amiable, commandement de payer par voie d’huissier de justice, action judiciaire…). C’est seulement dans le cas où ces procédures échouent, que le créancier peut actionner la caution. 

 

La durée du cautionnement 

La durée choisie dans l’acte de cautionnement a également un impact important. Dans le cas d’un cautionnement à durée déterminée, la caution est engagée pour la période inscrite dans l’acte de cautionnement. Par défaut, l’engagement court pour la durée du contrat en cours. 

S’il s’agit d’un cautionnement à durée indéterminée, le garant est formellement engagé jusqu’à la fin du contrat de bail commercial. S’il souhaite mettre fin à son engagement passé ce délai, il devrait formellement notifier sa décision. En effet, en cas de reconduction du bail commercial et en l’absence de notification de la part du garant, le cautionnement est automatiquement prolongé. Soyez donc vigilant si vous souhaitez que votre engagement ne se prolonge pas au-delà du contrat de base !  

 

Les obligations du créancier envers la caution personne physique  

C’est le propriétaire du bail qui doit s’assurer que la caution est bien solvable, c’est-à-dire qu’elle pourra fournir le soutien financier promis en cas de locataire défaillant. 

Pour vérifier cela, le propriétaire doit s’assurer que l’engagement du garant est proportionné à ses capacités financières. Le Code de la consommation prévoit que les termes du contrat de cautionnement ne doivent pas être « manifestement disproportionnés » par rapport aux biens et revenus de la personne physique qui se porte caution.  

Comment savoir que l’engagement de la caution est en phase avec ses capacités financières ?  

La caution doit justifier ses revenus en fournissant des justificatifs (avis d’imposition, contrat de travail, 3 derniers bulletins de salaire…). Si la caution est une personne morale, un extrait K-bis pourra être demandé. 

S’il apparaît que l’engagement de la caution dépasse son patrimoine, le contrat de cautionnement n’est pas valide. 

Par ailleurs, si le créancier est un professionnel, il doit également informer la caution dès le premier impayé, dans le mois d’exigibilité. 

 

Vous connaissez désormais tout ce qu’il faut savoir sur l’acte de cautionnement d’un bail commercial ! La signature d’un bail commercial peut être la première étape de l’établissement de votre activité. Vous avez des questions ou besoin d’être accompagné dans vos démarches de création de société ? Les conseillers de Simplitoo sont à votre écoute pour répondre à vos interrogations et vous guider pas à pas dans la création de votre société. N’hésitez pas à les contacter !  

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