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Les cinq caractéristiques du statut juridique de la SCI

28-07-2020
4 minutes

La Société Civile Immobilière (SCI) est adaptée pour organiser un patrimoine. Gestion, responsabilité ou fiscalité, voici l'essentiel sur cette société de personnes !

Une « société outil » 

On peut définir une société « classique » comme étant la réunion de plusieurs personnes qui ont pour objectif d’accomplir ensemble une activité commune (préalablement fixée dans les statuts) pour ensuite en partager des bénéfices.  

 

La SCI, elle, ne répond pas à cette définition. Elle est plutôt un instrument de gestion destiné à acquérir et gérer un patrimoine immobilier détenu par plusieurs personnes.  

 

La société civile immobilière est donc une stratégie d’organisation d’un patrimoine immobilier. Concrètement, les associés d’une SCI décident de mettre en commun des biens immeubles au sein d’une structure autonome et de nommer un ou plusieurs gérant(s) pour organiser la gestion de ces biens. 

 

Son but est très spécifique et son activité obligatoirement civile. Les associés souhaitant exercer une activité commerciale ne pourront donc pas utiliser la SCI.  

 

Bon à savoir

Un bien immeuble, au sens juridique du terme, désigne un objet qui ne peut pas être déplacé. C’est le cas par exemple d’un bâtiment, d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain.  

 

La SCI devient propriétaire des biens immeubles qui la composent. De leur côté, les associés reçoivent des parts qui sont des titres de propriété proportionnels à leurs apports au capital social.  

 

Cette forme de société est particulièrement recommandée pour la transmission d’un patrimoine dans le cadre d’une succession par exemple.  

 

Les sociétés déjà constituées peuvent également décider de créer des SCI afin d’encadrer la gestion d’un patrimoine immobilier.  

 

Des démarches de constitution classiques 

La constitution de la SCI répond aux exigences classiques de création d’une société :  

  • La réunion de deux ou plusieurs associés  

  • La réalisation d’apports au capital social, en numéraire (une somme d’argent) ou en nature (comme un bien immeuble par exemple) 

  • Un montant de capital social d’une valeur minimum de 1 €, qui devra être obligatoirement mentionné dans les statuts.  

  • Une immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du Tribunal de commerce 

 

Société civile immobilière : une gestion flexible  

La SCI est gérée par un ou plusieurs gérant(s) désigné(s) par les associés dans les statuts.  

 

Cette forme juridique bénéficie d’une grande flexibilité dans son fonctionnement. En effet, et contrairement aux sociétés commerciales, les associés de la SCI sont très libres dans la rédaction des statuts. Ils peuvent ainsi prévoir des règles plus souples, en lien avec leurs problématiques.  

 

Cette caractéristique est particulièrement adaptée à des situations spécifiques notamment dans un contexte familial.  

 

Exemple

Prenons l’exemple de Jérôme et Maxime. Ils sont propriétaires de plusieurs résidences secondaires dont un chalet à la montagne et un appartement à la mer. Ils souhaiteraient les transmettre à leurs deux enfants, Joséphine et Ulysse, tout en gardant un certain contrôle sur ces immeubles. Ils décident donc de créer une SCI dont le capital social est composé de ces deux immeubles et deviennent associés à parts égales (50 % chacun). Ils font ensuite donation de leurs parts à Joséphine et Ulysse et se nomment gérants de la société.

De cette manière :  

  •  Ulysse et Joséphine deviennent propriétaires de ces deux immeubles 

  • Jérôme et Maxime gardent un pouvoir de contrôle sur ces immeubles    

 

La responsabilité indéfinie et solidaire des associés d’une SCI 

La responsabilité des associés d’une société civile immobilière est indéfinie et illimitée. Cela signifie que leurs patrimoines personnel et professionnel sont confondus.  

 

Par conséquent, en cas de difficulté, les créanciers de la société pourront saisir les biens personnels des associés pour se faire rembourser une dette, si jamais les fonds de la société n'étaient pas suffisants.  

 

À noter également que la SCI se distingue des sociétés de personnes sur deux points essentiels :  

  • Le principe de l’insaisissabilité de la résidence principale ne s’applique donc pas dans le cas de la SCI. La résidence principale des associés peut donc être saisie en cas de difficulté.  

  • Les déclarations d’insaisissabilité ne peuvent pas non plus concerner un immeuble détenu dans une SCI. L’associé ne peut donc pas exclure de son patrimoine personnel des biens qu’il détient. 

    Bon à savoir

    La déclaration d’insaisissabilité permet de protéger les biens immobiliers qui ne sont pas affectés au patrimoine professionnel. Cette démarche doit être effectuée devant un notaire.

Pourquoi priver les associés de la SCI de ces deux protections ? Selon le législateur, cette forme juridique est déjà un instrument de protection du patrimoine personnel des associés. Leur accorder ces garanties reviendrait donc à accorder une double protection.  

 

Les avantages fiscaux de la SCI 

Imposition par défaut à l’Impôt sur le Revenu (IR) 

Par principe, les revenus perçus par les associés de la société civile immobilière sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils seront donc imposés annuellement et directement dans le foyer de chacun des associés au titre des revenus fonciers.  

 

Néanmoins, l’associé pourra toujours opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) s’il souhaite que les bénéfices de la SCI soient taxés au niveau de la société avant de lui être distribués. Dans tous les cas, une fois le bénéfice distribué, l’associé devra le déclarer au titre de l’impôt sur le revenu.  

 

Pour aller plus loin : Régime fiscal, lequel choisir ? 

 

Zoom sur la transmission de patrimoine 

La SCI comporte un intérêt fiscal indéniable dans le cadre d’une opération de transmission du patrimoine.   

 

En effet, en droit français, la transmission de patrimoine entraîne automatiquement une taxation (ou droit d’enregistrement) de la part de l’administration fiscale.  

 

Or, dans le cas d’une transmission de patrimoine par SCI, la taxe à acquitter est calculée sur une base beaucoup moins importante que lors d’une transmission classique.  

 

Comment ? La transmission du patrimoine ici ne porte pas sur l’actif de la société, c’est-à-dire les biens immeubles qui la composent, mais sur les parts sociales qui la constituent.  

 

C’est-à-dire ? Concrètement, la valeur des parts dans le capital social de la société est estimée d’après l’actif net de la société, c’est-à-dire l’actif de la société auquel on déduit les dettes. Par conséquent, la base d’imposition est nécessairement réduite.  

 

Pour mieux comprendre, reprenons l’exemple de la SCI de Jérôme et Maxime.  

Exemple

Nous supposons que la valeur totale des deux immeubles qui la composent (le chalet à 1 000 000 € et l’appartement à 355 000 €) est égale à 1 355 000 €.  Ces deux immeubles composent donc l’actif de la société.  

Le passif de la société, quant à lui, est en partie composé de 500 000 € correspondants à des emprunts bancaires.  

Ainsi, dans le cadre d’une opération de vente classique, les droits d’enregistrement seront calculés sur la base de la valeur du bien c’est-à-dire 1 355 000 €  

Mais dans le cadre d’une donation de parts sociales, les droits d’enregistrement seront calculés sur la base de l’actif net (1 355 000 – 500 000 = 855 000), c’est-à-dire 855 000 €  

 

Attention toutefois, le régime juridique de la transmission de parts sociales reste complexe et très réglementé.  

Information importante

La création d’une SCI ne doit pas être motivée uniquement par des raisons fiscales au risque de vous faire sévèrement sanctionner par l’administration fiscale.

Cet article vous a convaincu et vous souhaitez créer une SCI ? Vous avez encore des questions et voulez déterminer la forme juridique idéale pour votre projet ? Simplitoo est là pour vous aider, de la rédaction de vos statuts jusqu’à l’immatriculation de votre société. Contactez-nous ! 

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