Acheter un bien en SCI : comment procéder ?
Vous souhaitez investir dans un projet immobilier commun ? La Société Civile Immobilière (SCI) est sans doute la meilleure solution pour vous ! Comment financer l’achat d’un bien via sa SCI ? Quelle forme particulière choisir ? Quels sont avantages ? Voici notre guide complet pour vous constituer un patrimoine en SCI !
Les 5 avantages à acheter un bien en SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) a un but simple : la mise en commun d’un ou de plusieurs biens immobiliers entre minimum deux personnes. Zoom sur ses avantages !
1 - Gestion simplifiée
Lors de la création de votre SCI, vous et vos associés rédigez un document fondamental : les statuts. Vous y définissez toutes les règles de fonctionnement de votre société et ses modalités de gestion. Cela inclut les prises de décision, la cession de parts sociales, mais aussi la nomination d’un gérant !
Contrairement au régime de l’indivision, vous êtes flexible sur la manière de gérer le bien. De plus, vous déléguez à un gérant la gestion courante (dépenses quotidiennes, administration des locaux) et la représentation légale de l’entreprise (signature de contrats). Ce sont les associés qui décident de l’étendue de ses pouvoirs ! Ainsi, vous évitez les situations paralysantes (en cas de vente notamment) et éventuels conflits entre associés.
2 - Répartition équilibrée de charges et des coûts
Créer une SCI vous permet de répartir entre associés les frais liés à votre bien immobilier, mais aussi les frais d’acquisition !
Les charges d’entretien, le paiement de la taxe d’habitation ou encore les dépenses liées aux travaux sont autant de dépenses à répartir entre les associés. Cela concerne également les droits d’enregistrement et autres frais de notaires.
3 - Une plus grande capacité d’emprunt
Qui dit SCI, dit présence de plusieurs associés (au minimum 2). Ainsi, plus vous serez nombreux et plus vous aurez d’argent pour emprunter (car plusieurs apports). Votre capacité d’emprunt sera donc plus élevée et vous gagnerez en crédibilité devant les établissements bancaires. Il sera donc plus aisé de pouvoir acheter !
De plus, en cas de problème financier, vous partagez les risques avec vos associés : rassurant pour les banquiers !
4 - Une cession de parts sociales facilitée
Lorsque vous achetez par le biais d’une SCI, vous ne devenez pas propriétaire du logement en tant que particulier. En effet, vous signez le contrat au nom de la société ! Vous et vos associés détenez des parts sociales (des titres de propriété) en échange de vos apports au capital social de la SCI.
En conséquence, si l’un des associés veut quitter l’entreprise, il lui suffit de céder ses parts sociales au nouvel arrivant ! La succession reste une procédure encadrée. Il faut l'accord à l'unanimité des associés, sauf si les statuts prévoient des modalités spéciales (notamment l’accord du gérant).
La succession d’un bien est donc facilitée puisqu’aucune charge ne sera à prévoir, simplement le rachat des parts sociales !
Guillaume et ses deux sœurs détiennent une SCI familiale pour un bien qu’ils possèdent en bord de mer. Guillaume souhaite céder ses parts sociales à sa fille Carole. Elle lui rachètera ses parts sociales et cela lui évitera de payer les frais de succession du patrimoine.
5 - Responsabilité personnelle des associés
En SCI, la société est responsable de ses dettes devant la justice en tant que personne à part entière. Elle est ce qu’on appelle une « personne morale » avec une « personnalité juridique » !
Si la société ne rembourse pas ses dettes, les associés seront alors responsables également ! Leur patrimoine personnel pourra être saisi pour régulariser la situation (cela ne concerne pas le bien immobilier détenu par la SCI).
Votre responsabilité en tant qu’associé est dite « illimitée » contrairement aux sociétés commerciales telles que les SAS ou encore les SARL. Pour ces dernières, seuls les apports des associés au capital social peuvent être saisis. Un risque à prendre en compte en SCI !
Pour poursuivre votre lecture : Comprendre tous les avantages de la SCI
Quelle forme de SCI choisir pour acheter un bien immobilier ?
Demandez-vous en premier temps pour quelle raison vous souhaitez acheter. Pourquoi ? Car il existe différentes façons d’utiliser votre SCI ! Pour rappel, la SCI est une société à finalité civile et non commerciale, contrairement aux sociétés commerciales dont le but est de générer du profit.
La SCI familiale
La SCI familiale permet d’acheter et de partager un bien entre les membres d’une même famille. Plus précisément, le lien de parenté peut aller jusqu'au quatrième degré (parents, enfants, frères et sœurs, grands-parents, arrière-grands-parents, oncles, tantes, nièces, neveux et cousins germains).
L’un des avantages de la SCI familiale est la transmission des parts sociales et la possibilité d'optimiser fiscalement la transmission. En effet, avez le droit à un abattement fiscal sur chaque tranche de 100 000 € légué tous les 15 ans à chaque enfant.
La SCI professionnelle
La SCI professionnelle sert à acheter un bien en lien avec votre activité professionnelle. En tant qu’entrepreneur, cela vous permet de contracter un emprunt au nom de la société et non au vôtre. De plus, vous évitez les désavantages du régime de l’indivision en cas d’entrée ou de sortie d’associés, grâce à la cession de parts sociales.
La SCI de location
Acheter un bien pour le louer peut également être judicieux. En effet, vous pouvez acheter un bien à plusieurs puis le mettre en location, ce qui permet de financer le bien ! L’avantage de la SCI de location ? Vous déduisez les charges des revenus de votre location en fonction du quote-part que vous détenez. Vous devrez alors dépendre du régime fiscal du réel.
Ces différentes manières d’utiliser votre SCI ne modifient pas la création de votre société. Elles permettent simplement de définir l’activité principale exercée, c’est-à-dire l’objet social !
Quel régime fiscal choisir pour acheter un bien en SCI ?
Impôt sur le revenu ou sur les sociétés, vous vous demandez lequel sera le mieux adapté à l’achat d’un bien immobilier ? On fait le point !
L'impôt sur le revenu : un automatisme pour les SCI
La SCI est automatiquement soumise à l’impôt sur le revenu. C’est-à-dire ? Tous les revenus perçus au travers de votre SCI sont pris en compte dans votre déclaration d’impôts personnelle. Vous êtes donc imposé selon votre tranche d’IR, selon le barème progressif de 0 % à 45 %.
C'est-ce que l’on appelle la transparence fiscale.
Pour en savoir plus : Régime fiscal : comment choisir entre l’IS et l’IR ?
L’impôt sur les sociétés
L'Impôt sur les Sociétés (IS) est quant à lui optionnel pour une SCI. Si vous décidez de choisir l’IS, il faudra prévenir l'administration fiscale via un formulaire et votre choix sera définitif.
Si vous choisissez l’IS, les bénéfices de votre SCI seront alors imposés de 15 % pour la part inférieure à 38 120 euros et de 25 % pour la part supérieure à 38 120 euros.
Si vous touchez des dividendes en tant qu’associé, ceux-ci seront soumis à une seconde imposition forfaitaire de 30 %. Elle représente 12,8 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
Comment faire son choix entre IR et IS ?
IR et IS votre cœur balance ? On vous liste les avantages de chacun pour l’achat d’un bien en SCI !
L’impôt sur le revenu peut avoir plusieurs avantages selon votre situation :
Si vous êtes personnellement peu imposable, le choix de l’IR peut être très intéressant. Il vous permet d’imposer plus faiblement les revenus de votre SCI !
Si les revenus de votre entreprise ne sont pas très élevés, alors il sera plus judicieux de rester à l’IR. Pourquoi ? Car vous êtes imposés selon un barème progressif, contrairement au taux fixe de l’IS.
L'impôt sur les sociétés peut lui aussi être très intéressant :
Si vous dégagez des bénéfices importants avec votre SCI, il vaut mieux rester à l’IS. Pourquoi ? Comme on le disait, plus vous avez des bénéfices, plus ils seront imposés sous l’IR, ce qui n’est pas le cas avec l’IS !
Si vous ne versez pas de dividendes, seule la société est imposable.
Peur de faire le mauvais choix ? Il vous suffit de contacter les experts Simplitoo pour vous faire accompagner dès la création de votre SCI et éviter les mauvaises décisions !
Par quels moyens financer l’achat d’un bien immobilier en SCI ?
Vous souhaitez vous lancer dans la création de votre SCI pour acheter un bien immobilier ? Seulement, vous vous demandez comment financer cette acquisition ? On vous répond !
L'emprunt personnel des associés
Lorsque vous êtes associé, vous pouvez demander un prêt immobilier à votre banque à titre personnel. Vous pouvez dès lors bénéficier de prêts facilités, comme le prêt à taux zéro par exemple. Vous constituez ensuite votre propre fonds et pouvez financer l’acquisition de votre bien !
L'emprunt par la SCI
Votre société est déjà créée ? Aucun problème, vous pouvez demander un prêt immobilier au titre de la SCI. Comment ça se passe ?
Votre banque vous demande de souscrire à une garantie comme un cautionnement par exemple
Puis elle verse les fonds demandés directement sur le compte de votre entreprise !
Le seul bémol ? Vous ne pourrez pas profiter d’un prêt à taux 0 puisque celui-ci est accordé aux particuliers !
Vous n’avez pas assez de fonds et votre apport est trop faible pour demander un prêt ? Sachez que vous avez droit aux microcrédits ou prêts alternatifs, tels que le prêt d’honneur !
Acheter un bien en SCI n’a désormais plus de secret pour vous ! Vous souhaitez créer votre société ? Rédaction des statuts ou encore constitution et dépôt d’un dossier de création auprès du Tribunal de commerce, les experts Simplitoo vous accompagnent dans toutes ces démarches de A à Z ! Contactez-nous !