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Le prêt immobilier en SCI

16-11-2021
3 minutes

La Société Civile Immobilière (SCI) est l'une des formes de sociétés les plus flexibles pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier en commun. Cependant, acheter une maison nécessite de réunir une somme d’argent conséquente, difficile à sortir de sa poche du premier coup. C’est pourquoi les prêts bancaires sont souvent envisagés ! Alors, comment emprunter de l’argent en SCI ? Existe-t-il des différences avec les prêts classiques ? On fait le point avec vous.

La SCI : de quoi parle-t-on ? 

Une Société Civile Immobilière (SCI) est avant tout un outil de gestion pour acquérir, détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Son fonctionnement est simple : la SCI devient propriétaire des biens immeubles telle une personne à part entière. Quant aux associés, c’est-à-dire les personnes ayant investi dans le capital social, ils reçoivent des titres de propriété proportionnels à leurs apports

Les associés de la SCI 

Tout d'abord, la SCI à associé unique n’existe pas : elle doit au moins comprendre 2 associés. Ensuite, contrairement aux sociétés commerciales (SAS, SARL), les associés s’engagent à : 

  • partager les éventuels bénéfices de la société (les loyers) 

  • mais aussi à contribuer à ses éventuelles pertes (loyers insuffisants pour couvrir les charges annuelles) 

En d’autres mots, votre responsabilité est dite « illimitée » et « indéfinie » : votre patrimoine personnel et celui de votre société sont confondus. Plus concrètement, votre propre argent, voire votre résidence principale en dernier recours, peuvent être saisis afin de couvrir les éventuelles dettes de votre société. 

Le saviez-vous ?

 N’importe qui peut devenir associé d’une SCI : des amis, connaissances ou des membres d’une même famille. Dans ce dernier cas, on parle de SCI familiale : ses caractéristiques sont identiques au modèle classique, sauf qu’elle permet d’optimiser la transmission de biens immobiliers

 

La finalité de la SCI 

Comme son nom l’indique, la finalité de SCI est civile et non commerciale. L’exercice d’une activité commerciale (telle que l’achat-revente ou la location de biens meublés) est donc limité à 10 % des recettes hors taxes totales de la société. 

Si vous voulez devenir propriétaire de vos locaux professionnels, vous pourrez alors vous tourner vers la SCI professionnelle. Son but ? Gérer un bien immobilier uniquement dans le cadre d’une activité professionnelle commerciale. 

Pour faire de la construction et de la revente immédiate de biens immobiliers, la SCI de construction vente pourra vous convenir : son but est commercial. Elle intéressera les promoteurs pour tirer des bénéfices conséquents de leur investissement. 

 

Les caractéristiques de l’emprunt en SCI 

Votre projet est l’acquisition ou le rachat un bien immobilier ? Il est alors probable que vous ayez besoin de contracter un prêt pour son financement. Sachez tout d’abord que les banques vous proposeront des prêts immobiliers classiques. En effet, il n’existe pas de prêts ni de taux d’intérêt spécifiques aux SCI : le crédit sera accordé aux mêmes conditions. 

Alors, qu’est-ce qui change ? C’est simple. Pour financer votre achat, vous avez le choix de contracter le crédit au nom de votre société (« SCI Villa Dupont ») ou en votre nom (« Mme Dupont »). Le prêt sera donc soit lié à votre propre personne, soit à votre société.  

 

Bon à savoir

Vous souhaitez bénéficier d’un prêt aidé ? Les prêts à taux 0 % ou prêts épargne logement sont réservés aux personnes physiques pour l’achat de leur résidence principale. Les SCI n’y ont donc pas droit, même si votre projet est d’acheter votre résidence principale par le biais de votre SCI. 
 

 

Option 1 : emprunter avec votre société 

Contracter vos crédits au nom de votre SCI est la solution la plus courante et simple à mettre en place pour le financement de votre acquisition. Une SCI étant une personne morale, c’est elle qui signera le contrat de prêt : la banque la considère en effet comme une entité juridique automne. 

Les ressources prises en compte 

Pour accorder un prêt à une société, la banque (le créancier) prendre en compte différentes ressources de l’emprunteur (le débiteur). Elle regarde d'abord le capital social (apports des associés) et les ressources de la société (réserves de bénéfices non distribués de l’année précédente). Elle tient également compte des ressources personnelles des associés et de leur capacité d'endettement, c’est-à-dire la somme maximum qu’un particulier est capable de rembourser compte tenu de sa situation.  

L’emprunt avec votre société est donc particulièrement intéressant si vous mettez votre bien en location. Les revenus fonciers perçus vont permettre de convaincre la banque de vous accorder un prêt. Si votre SCI ne perçoit pas de loyers, un emprunt personnel peut être envisageable pour la financer.  

Pourquoi emprunter avec sa SCI ? 

Comme vous venez de le comprendre, pour accorder des crédits immobiliers, la banque prend en compte les revenus de tous les associés ainsi que les éventuels revenus locatifs perçus par la société. L’avantage ? Votre banquier sera rassuré : les garanties sont multipliées et le prêt moins risqué

De plus, la responsabilité indéfinie et illimitée des associés constitue un avantage aux yeux de la banque. Le patrimoine personnel des différents associés vient aussi consolider les garanties de remboursement du crédit ! 

Naturellement, emprunter avec une entreprise nécessite une analyse financière. Ses revenus fonciers (c’est-à-dire les loyers potentiellement perçus) doivent être suffisants pour rembourser l'emprunt selon les modalités prévues dans le contrat de prêt ! 

Dernier avantage : les intérêts des emprunts d’une SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) sont déductibles des impôts fonciers. L’impôt sur les Sociétés permet également de déduire les amortissements pratiqués sur l’immeuble. En cas d’emprunt en nom propre, cela n’est possible que si le financement concerne la résidence principale de l’intéressé. 

 

Option 2 : faire un emprunt personnel 

L’emprunt en nom propre concerne un seul associé, qui emprunte de l’argent à la banque et le met à disposition de la société. Le transfert se déroule alors en deux temps : la banque envoie d’abord l’argent sur le compte de l’associé, qui le reversera ensuite sur le compte de la société. Cette dernière étape peut prendre la forme d’un apport en capital ou d’un compte courant associé. On vous explique tout !

L’apport en capital 

Pour financer la SCI, est possible d’effectuer un apport en capital classique pour transférer l’argent emprunté à la banque. Vous investissez alors un montant de votre choix dans le capital social, c'est-à-dire sa mise de départ. Cet argent vous appartient toujours, il vous sera possible de le récupérer si le besoin se présente.

En conséquence, vous recevez des parts sociales du capital social, et donc des titres de propriété, de manière proportionnelle à votre apport. Votre société reste néanmoins la propriétaire officielle du bien ! En d’autres mots, si vous apportez 50 % de la somme servant au financement l’achat immobilier, 50 % du bien vous appartiendra. 

 

Le saviez-vous ?

Sauf si les associés en ont décidé autrement, vos parts sociales déterminent le poids de vos votes lors des prises de décisions. Ainsi, si vous détenez 50 % de la SCI, vous aurez davantage de pouvoir qu’un autre associé qui en détient 20 %. 

L’apport en capital est une solution avantageuse si vous pouvez l’effectuer lors de la création de la société. En effet, les apports en cours de route sont possibles, mais les formalités d’augmentation de capital sont plus lourdes et coûteuses (entre 375 et 500 €). Il vous sera peut-être plus intéressant de vous tourner vers un compte courant d’associé.

Le compte courant d’associé 

La seconde solution est l’apport de fonds à via un compte courant d'associé, également appelé « apport en compte courant » ou « avance en compte courant ». 

Ici, l’un des associés prend le rôle de la banque : c’est lui qui prête de l’argent à la société. Celui-ci va effectuer un virement depuis son propre compte vers celui de la SCI. Cet argent proviendra soit de ses fonds privés, soit d’un prêt à la banque obtenu à titre personnel. Cette avance sera ainsi mise à disposition de la société et donc des autres associés.

Comme tout type d’emprunt, l’apport en compte courant implique un contrat de prêt entre l’associé prêteur et la société. Celui-ci contiendra notamment une planification de remboursement et le versement d’intérêts, au profit de l’associé qui récupérera une somme finale plus élevée que l’avance initiale. 

Notez que c’est toujours le prêteur (le créancier) qui rédige le contrat. L’emprunteur (le débiteur) pourra négocier certaines clauses s’il le désire : taux d’intérêt, durée de l’emprunt, échelonnement des échéances, etc. Si ces clauses peuvent également être négociées avec la banque, les modalités peuvent être plus flexibles et les taux d’intérêt plus intéressants en s’adressant directement à l’associé « prêteur » !

Enfin, en bon banquier, l’associé doit s’assurer de la capacité de remboursement de la SCI. Il est donc judicieux de vérifier ses revenus, son épargne, d’éventuels autres prêts, les garanties apportées... Besoin d’aide ? L’équipe de Simplitoo est à votre disposition pour vous guider pas à pas ! 

Attention, l’apport ou l’avance en compte courant peut jouer en défaveur de la SCI le jour où elle souhaite contracter un nouveau prêt, cette fois auprès d’une banque. Cette dernière verra que la société est déjà redevable d’un prêt et pourra être frileuse à l’idée de lui en accorder un nouveau. 

 

Information importante

Contrairement à son intitulé, l’associé prêteur n'ouvre pas un nouveau compte bancaire. Le prêt doit simplement être indiqué dans la comptabilité de la SCI. 

 

Les garanties requises

Pour garantir les crédits immobiliers et récupérés tous les euros prêtés, le créancier (la banque si l’emprunt est au nom de la société, ou un associé s’il est en nom propre) peut mettre en place plusieurs mécanismes d'assurance : 

  • L’assurance invalidité décès : très courante même pour les prêts immobiliers à titre personnel, elle est même rendue obligatoire par certaines banques. Son coût est la plupart du temps fixé par rapport à un pourcentage du montant emprunté (entre 0,20 % et 0,65 %). 

  • L’assurance perte d’emploi : facultative et aussi existante pour les prêts personnels, elle prendra en charge les mensualités du crédit en cas de licenciement. 

  • Une hypothèque sur le bien immobilier acheté : la banque pourra alors saisir le bien immobilier en cas de non-paiement des remboursements et éventuellement le vendre. 

  • Une demande de caution aux associés les plus solvables : ils devront rembourser le prêt si la SCI n’est plus en mesure de le faire. 

  • Un cautionnement collectif des associés : les associés s'engagent tous ensemble à rembourser le prêt, souvent à la hauteur de l’investissement financier de chacun dans la société. 

  • Une caution mutuelle : le prêt sera alors garanti par un établissement de crédit ayant un fonctionnement coopératif, qui se substituera à l’emprunteur s’il cesse de payer. 

  • Le privilège de prêteur de deniers : cette garantie est en réalité une promesse faite à la banque. En cas de défaut de paiement, elle pourra saisir le bien immobilier, le vendre, et se rembourser en priorité. Le reste de l’argent sera consacré à payer les autres dettes de l’emprunteur.  

Ces mécanismes de sécurité peuvent se cumuler : il est par exemple possible de demander à la fois une hypothèque et une caution. 

 

Le saviez-vous ?

Vous pouvez inclure une « clause suspensive d'obtention de crédit » dans le compromis de vente. Ainsi, vous vous engagez à acheter le bien uniquement si la banque vous accorde un prêt. En cas de refus, il vous sera possible de vous rétracter de l’achat : vous gardez ainsi vos euros dans votre proche. 

Obtenir un prêt pour investir en SCI en temps normal est aussi simple que pour votre résidence principale. Pensez à comparer les offres bancaires avant d’effectuer votre demande de prêt afin d’obtenir les meilleurs taux ! Vous avez pour projet de créer votre entreprise ? Les experts de Simplitoo vous accompagnent dans toutes vos démarches de création. Contactez-nous ! 

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